農地がからむ用地仕入れは、どこで止まるか｜農地法の許可と届出の分かれ目

郊外の案件を扱う会社の求人票には「農地転用」という語が出てきます。この一語の後ろに、許可の制度がひとつ丸ごと入っています。この記事では農地法の条文に当たって、仕入れ営業の段取りのどこに何が足されるのかを整理します。

先に書いておきます。筆者の担当エリアは東京23区が中心で、農地がからむ案件を数多く手がけたわけではありません。だからこの記事は経験談ではなく、条文と手続きの側から書きます。引いた条文は末尾にすべて挙げました。個別の案件の判断は、必ず所管の農業委員会と専門家に確認してください。

1. 「農地」かどうかは、条文の定義で決まる

農地法第2条第1項は、この法律でいう「農地」を耕作の目的に供される土地と定義しています。あわせて「採草放牧地」は、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草や家畜の放牧の目的に供されるもの、とされています。

ここが最初の分かれ目です。条文が見ているのは土地の使われ方であって、登記簿の地目の文字ではありません。資料の上で地目が何になっているかと、農地法の適用があるかどうかは、別の問いとして立てる必要があります。

仕入れの初動で言えば、謄本と公図を見た時点では答えが出ないということです。現況を見て、所管の農業委員会に確認する工程が入ります。用地仕入れ営業の仕事の流れそのものは用地仕入れ営業の仕事内容を整理した記事にまとめてあります。

2. 第3条・第4条・第5条の違い。仕入れで効くのは第5条

農地法には、よく似た三つの条文が並んでいます。

条文	何をする場合か	許可を出すのは
第3条	農地を農地のまま、所有権を移したり賃借権などを設定・移転する場合	農業委員会
第4条	農地を農地以外のものにする場合(自分の土地を自分で転用する場合)	都道府県知事等(農林水産大臣が指定する市町村では、その市町村長)
第5条	農地を農地以外のものにするために、所有権などの権利を設定・移転する場合	都道府県知事等

用地仕入れは、農地を買って宅地にして事業に使う形です。買うことと転用することが同時に起こるので、効いてくるのは第5条になります。第3条は農家どうしの売買のように農地のままで権利が動く場合、第4条は所有者が自分の農地を自分で転用する場合です。

この三つを混ぜると、誰が許可を出すのかを間違えます。第3条は農業委員会、第4条と第5条は都道府県知事等です。

3. 市街化区域の中なら、届出で足りる

第4条第1項第7号と第5条第1項第6号に、仕入れで最も効く例外があります。市街化区域の中にある農地については、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て農地以外のものにする場合、許可は要らないとされています。

条文の中で「市街化区域」は、都市計画法第7条第1項の市街化区域と定められた区域だと定義されています。つまり同じ農地でも、線引きの内と外で手続きがまったく違うということです。線引きの外側で何が起きるかは、市街化調整区域の制限を条文で追った記事に書いてあります。

どこにある農地か	手続き	進み方
市街化区域の中	農業委員会への届出	受理されれば進む
それ以外	都道府県知事等の許可	立地の基準に当たるかどうかで決まる

求人票や面接で担当エリアの話が出たとき、この違いが効いてきます。市街化区域が中心のエリアなのか、調整区域や区域区分の無いエリアを含むのかで、一件あたりにかかる時間が変わります。求人票の読み取り方は求人票の読み方の記事にまとめました。

4. 農用地区域の中は、原則として許可できない

許可が要る場合、第5条第2項が「次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない」という形で立地の基準を置いています。その第1号イが、農用地区域内にある農地です(農業振興地域の整備に関する法律第8条第2項第1号に規定する農用地区域)。

第4条第6項にも同じ構造があります。「許可を出さないことがある」ではなく「することができない」という書き方なので、ここに当たると、条件を整えても前に進みません。

第1号ロには、農用地区域以外でも、集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地として政令で定めるもの、という区分が置かれています。細かい区分は政令・省令と自治体の運用で決まるので、個別の土地については必ず所管の農業委員会で確認してください。この記事では条文の骨組みまでにとどめます。

同じ第5条第2項には、立地以外の理由も並んでいます。仕入れの実務に直接ひびくのは次の二つです。

号	許可ができない場合	仕入れ側が用意するもの
第2号	申請にかかる農地に代えて周辺の他の土地を供することにより事業の目的を達成できると認められるとき	その土地でなければならない理由。候補地の検討の経緯
第3号	転用を行うために必要な資力および信用があると認められないこと、転用の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていないことなど	事業主体としての裏づけと、関係する権利者の同意

第3号は、権利関係の確認がそのまま許可の要件になっているということです。抵当権や賃借権のような「妨げとなる権利」を残したまま申請しても、そこで止まります。権利の整理を先に済ませる理由が、条文の側にもあることになります。

5. 窓口の流れと、時間のかかり方

第4条第2項は、許可を受けようとする者は申請書を農業委員会を経由して都道府県知事等に提出しなければならない、と定めています。第3項で、農業委員会は農林水産省令で定める期間内に、申請書に意見を付して知事等に送付します。

さらに第4項には規模による分岐があります。同一の事業の目的に供するため30アールを超える農地を農地以外のものにする行為にかかる申請については、農業委員会はあらかじめ都道府県機構の意見を聴かなければならない、とされています(都道府県知事の指定がされていない場合を除く)。

仕入れの側から読むと、関与する機関がひとつ増える分岐が条文に書いてあるということです。30アールは3,000平方メートルですから、分譲の規模によっては普通に越えます。スケジュールを引くときに、この分岐を知っているかどうかで読みが変わります。

6. 許可を受けないでした行為は、効力を生じない

農地法第3条第6項に、短い条文があります。第1項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。そして第5条第3項が、この規定を第5条の場合に準用しています。

つまり許可が要る場面で許可を受けずに結んだ契約は、当事者の合意があっても効力を持たないということです。他の法令の許認可とは、効き方の強さが違います。

だから実務では、許可が下りることを停止条件にした契約の形が使われます。あわせて第3条第5項は許可に条件をつけることができると定めています(第4条第5条の許可についても、それぞれ条文の中に同じ趣旨の規定があります)。許可が「出るか出ないか」だけでなく「どんな条件が付くか」までが、事業の前提になります。

社内で稟議に乗せるときも、ここが論点になります。許可の見通しと、付きうる条件と、それが収支に与える影響。価格の話より前に確定させておく項目です。

7. 農地がからむと足される5つの確認

ここまでを、日々の段取りに落とします。農地がからむと、通常の用地仕入れに次の工程が足されます。

• 現況が農地かどうかを確かめる(登記の地目だけで決めない)
• 市街化区域の中か外かを確かめる(届出で足りるか、許可が要るか)
• 農用地区域の中かどうかを確かめる(当たれば原則として進まない)
• 許可が要る場合、申請から許可までの期間を事業のスケジュールに組み込む
• 30アールを超えるかどうかで、関与する機関が変わることを見込む

契約の側では、許可が下りることを前提にした条件の立て方が必要になります。権利関係が複雑な土地で条件と順番を設計する考え方は権利関係が複雑な土地を扱った記事と共通です。法令上の制限と権利の複雑さは別の軸ですが、どちらも「価格の前に条件を確定させる」という同じ型で進みます。

8. 読み違えやすいところ

地目で判断してしまう

条文が見ているのは耕作の目的に供されているかどうかです。資料の文字だけで決めると、確認の順番を間違えます。

許可と届出を同じ時間で見積もる

市街化区域の届出と、区域外の許可では、進み方が違います。前のエリアの感覚をそのまま持ち込むと、決済までの期間の見立てがずれます。

立地の基準を交渉で動かそうとする

第4条第6項と第5条第2項は「することができない」という書き方です。条件を整えることで解ける論点と、そもそも解けない論点を先に分けることが、時間の使い方を決めます。

9. よくある質問

農地の案件は、未経験でも担当できますか

手続きに順番があるので、先輩の案件に同行して農業委員会への相談から入るのが現実的です。第3条・第4条・第5条が何をする場合の条文かを先に分けておくと、調べる場所が分かります。

市街化区域の中なら、農地でも気にしなくていいですか

許可は要りませんが、届出の手続きそのものは必要です。条文は「あらかじめ農業委員会に届け出て」と書いているので、順番も決まっています。

農用地区域かどうかは、どこで分かりますか

農業振興地域の整備に関する法律に基づいて市町村が定めるもので、所管の窓口で確認できます。個別の土地については必ず窓口で確かめてください。

許可が下りる前に決済してもいいですか

農地法第3条第6項は、許可を受けないでした行為は効力を生じないと定めていて、第5条第3項がこれを準用しています。だから実務では、許可が下りることを条件にした契約の形をとります。個別の契約の組み方は、社内の規定と専門家の確認に従ってください。

まとめ

農地法でいう「農地」は、耕作の目的に供される土地です(第2条第1項)。買って転用する形は第5条で、市街化区域の中なら農業委員会への届出で足ります(第5条第1項第6号)。それ以外は都道府県知事等の許可で、農用地区域の中にある農地は原則として許可ができません(第5条第2項第1号イ)。

申請は農業委員会を経由し(第4条第2項)、30アールを超える場合は都道府県機構の意見を聴く分岐があります(第4条第4項)。価格の前に、どの区分の農地なのかを確定させる。農地がからむ仕入れは、ここから始まります。

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出典・参考情報(2026年11月1日確認)

• 農地法(昭和27年法律第229号)第2条(定義)、第3条(農地又は採草放牧地の権利移動の制限。第5項=許可に条件をつけられること、第6項=許可を受けないでした行為は効力を生じないこと)、第4条(農地の転用の制限。第1項第7号=市街化区域内の届出、第2項〜第4項=申請の経路と30アールの分岐、第6項=許可ができない場合)、第5条(農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限。第1項第6号=市街化区域内の届出、第2項=許可ができない場合、第3項=第3条第6項などの準用)
• 都市計画法(昭和43年法律第100号)第7条第1項(市街化区域。農地法第4条第1項第7号が引用しています)
• 農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第8条第2項第1号(農用地区域。農地法第4条第6項第1号イが引用しています)
• 農業委員会等に関する法律(昭和26年法律第88号)第43条第1項(都道府県機構。農地法第4条第4項が引用しています)
• 条文はe-Gov法令検索で確認しました

※本記事は法律の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律・税務の助言ではありません。農地の区分、許可の基準の細目、届出の手続きは政令・省令および自治体の運用で定められるため、所管の農業委員会と都道府県等の窓口で必ず確認してください。法令は改正されることがあります。