市街化調整区域の案件が多い会社は、仕入れ営業の仕事がどう変わるか｜開発許可と立地基準の読み方

求人票の担当エリアが郊外中心の会社を見ていると、「市街化調整区域の案件も扱います」と書かれていることがあります。この一文で何が変わるのかは、求人票だけでは読み取れません。この記事では、都市計画法の条文に当たって制度の骨組みを確認し、そのうえで仕入れ営業の仕事がどこで変わるのかを整理します。

先に書いておきます。筆者の担当エリアは東京23区が中心で、市街化調整区域の案件を数多く手がけたわけではありません。だからこの記事は、実務の思い出話ではなく、条文と制度の側から書きます。引いた条文は末尾にすべて挙げました。個別の案件の判断は、必ず所管の自治体と専門家に確認してください。

1. 市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」

出発点は都市計画法第7条です。都市計画区域について、無秩序な市街化を防ぎ計画的な市街化を図るために必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域の区分を定めることができるとされています。これが実務でいう「線引き」です。

同条第2項と第3項に、二つの区域の性格が書かれています。市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です。この第7条第1項の区分は、ほかの法律からも引かれています。農地を宅地にするときの手続きが許可と届出に分かれる基準がそれで、農地転用の許可と届出を条文で分けた記事にまとめました。

この一行が、以降のすべての制限の理由になっています。抑制すべき区域なのだから、原則として新しい建物を建てさせない。そのうえで、例外として認められるものを法律と条例で並べていく。そういう構造です。仕入れ営業の立場で言えば、市街化区域では「どう建てるか」を考えますが、市街化調整区域では「そもそも建てられるか」から考えることになります。

用地仕入れ営業という職種そのものの流れは用地仕入れ営業の仕事内容を整理した記事でまとめています。この記事はそこから、区域の違いで変わる部分だけを取り出したものです。

2. 違いが出るのは「規模で逃げられない」こと

開発許可の根拠は都市計画法第29条です。都市計画区域または準都市計画区域内で開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事(指定都市等の区域内ではその長)の許可を受けなければならない、と定めています。

ただし同条第1項には除外が並んでいます。仕入れの実務でいちばん効くのは第1号です。

条文	除外の内容	市街化調整区域に適用があるか
第29条第1項第1号	政令で定める規模未満の開発行為	無い(市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域、準都市計画区域が対象)
第29条第1項第2号	農業・林業・漁業用の政令で定める建築物など	ある
第29条第1項第3号	駅舎・図書館・公民館・変電所など公益上必要な建築物	ある

第1号が挙げている区域に、市街化調整区域は入っていません。つまり市街化調整区域では、面積が小さいことを理由に開発許可を省くという道がないということです。市街化区域の案件で「この規模なら許可は要らない」という判断に慣れていると、ここで前提が外れます。

第1号の「政令で定める規模」は都市計画法施行令第19条にあります。市街化区域は1,000平方メートル、区域区分が定められていない都市計画区域および準都市計画区域は3,000平方メートル。首都圏整備法の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏整備法の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏開発整備法の都市整備区域にかかる市町村の区域などでは、市街化区域の数字が500平方メートルになります。さらに、市街化の状況により無秩序な市街化を防止するため特に必要と認められる場合には、条例で300平方メートル以上1,000平方メートル未満の範囲で別に定めることができます。

ここも覚えておく価値があります。市街化区域の側の線も、自治体によって動くからです。前の会社で「1,000平方メートル未満なら」と考えていた人が、500平方メートルの区域を担当することになる、ということが起こり得ます。上に書いた数字は法律と政令が定める原則で、条例で引き下げられている区域があります。面積の線は、必ず検討している土地の所在地で確かめてください(当サイトの職種の解説記事で面積を書いていないのは、この理由です)。

3. 許可は二段で見る。技術基準と立地基準

開発許可の基準は、大きく二段になっています。

一段目が第33条です。予定建築物の用途が用途地域等の制限に適合しているか、道路・公園・広場などの空地が適当に配置されているか、排水施設が有効に下水を排出し周辺に溢水等の被害を生じない構造と能力になっているか、給水施設が想定される需要に支障なく対応できるか——こうした技術的な条件が並びます。条文は「適合しており、かつ、その申請の手続が……違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない」という書き方です。基準を満たせば許可される、という性格の規定です。

二段目が第34条で、こちらは市街化調整区域だけに重なります。条文は「前条の規定にかかわらず」で始まり、第33条の要件に該当するほか、第34条各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ許可をしてはならない、と書かれています。

「しなければならない」と「してはならない」の違いが、そのまま仕事の難しさの違いになります。市街化区域の案件は、技術的な条件を詰めていけば前に進みます。市街化調整区域の案件は、技術的に問題がなくても、立地の基準に当てはまらなければそこで終わります。詰めても動かない案件があるという前提で動くことになります。

4. 第34条のどの号で通すかが、会社の仕事を決める

第34条は第1号から第14号まであります。全部を覚える必要はありませんが、どの号を使う会社なのかで仕事の内容が変わるので、代表的なものは押さえておく価値があります。

号	対象	仕入れ営業から見た性格
第1号	周辺の地域に居住している者の利用に供する公益上必要な建築物、日常生活のため必要な物品の販売・加工・修理などの店舗・事業場	用途がはっきり限られる。住宅の分譲とは別の線
第4号	農林漁業用の建築物、区域内で生産される農産物等の処理・貯蔵・加工に必要な建築物	買い手が限られる
第11号	市街化区域に隣接・近接し、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、都道府県の条例で指定する土地の区域内の開発行為	条例で指定された区域があるかどうかで、扱える案件の量が変わる
第12号	周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難または著しく不適当と認められる開発行為として、条例で区域・目的・予定建築物等の用途を限って定められたもの	同じく条例次第
第13号	線引きの決定または市街化調整区域の拡張の際に、自己の居住・業務用の建築物を建てる目的で権利を有していた者による開発行為(決定・変更の日から6か月以内の届出などの要件がある)	件数は限られる
第14号	前各号のほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難または著しく不適当と認めるもの	個別判断。時間の読みが難しい

第11号の条文には、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域という条件が明記されています(市街化区域内にあるものを含みます)。そして、どの土地を指定するかは条例に委ねられています。第12号も、条例で区域・目的・用途を限って定めるという作りです。

つまり第11号・第12号を使う会社では、仕入れ営業が最初に見るのが条例の指定区域図になるということです。土地の形や価格より前に、その土地が指定区域に入っているかどうかで、検討するかしないかが決まります。

第14号を使う案件は性格が違います。開発審査会の議を経るとあるので、審査会の開催の周期に案件のスケジュールが乗ります。買付から決済までの期間の読み方が、市街化区域の案件と同じにはなりません。

5. 条例で決まるから、担当エリアで仕事が変わる

ここまでで、条例に委ねられている部分が三つ出てきました。

• 施行令第19条の、許可を要しない規模の引き下げ(300平方メートル以上1,000平方メートル未満の範囲)
• 第34条第11号の、指定する土地の区域と、環境の保全上支障があると認められる用途
• 第34条第12号の、区域・目的・予定建築物等の用途

いずれも、都道府県(指定都市等または事務処理市町村の区域内では、その指定都市等または事務処理市町村)が定めます。同じ「市街化調整区域の案件」という言葉でも、自治体が違えば中身が違うということです。

これは転職のときに効きます。用地仕入れ営業は同じ職種名でも、担当エリアの性格で日々の仕事が変わります。郊外の調整区域を含むエリアを担当する会社に移るなら、条例の確認が仕事の入口に入ってきます。会社の見極め方そのものは会社を見極めるときに見る項目をまとめた記事で整理しています。

6. 土地を買っても、建てられるとは限らない

もう一つ、第43条があります。市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、知事の許可を受けなければ、第29条第1項第2号・第3号に規定する建築物以外の建築物を新築してはならず、建築物を改築し、またはその用途を変更して同項第2号・第3号に規定する建築物以外の建築物としてはならない、と定められています。

開発行為を伴わない建築も、市街化調整区域では許可の対象になるということです。許可の基準は第33条・第34条の例に準じて政令で定めるとされ、施行令第36条に具体的な内容が置かれています。

実務でここが問われるのは、既存の建物がある土地です。建物が建っているのだから建て替えもできるだろう、という読み方は危険です。現況に建物があることと、建て替えの許可が出ることは別で、制度上は第43条の許可の話になります。

権利関係が理由で他社が手を出さない土地の進め方は権利関係が複雑な土地を扱った記事にまとめました。制度上の制限は、権利の複雑さとは別の軸で効いてきます。両方を同時に見る必要がある土地もあります。

7. 覚える条例の数と審査会の頻度を、求人票と面接で確かめる

ここまでの制度の整理を、転職の判断に使える形に落とします。求人票と面接で確かめられることは、次のあたりです。

確かめること	聞き方の例	答えから分かること
調整区域の案件の比率	年間の仕入れのうち、市街化調整区域の案件はどのくらいありますか	制度の調査にかける時間の比重
使っている号	調整区域の案件は、主にどの基準で進めていますか	条例の指定区域が中心なのか、審査会にかける案件があるのか
審査会にかける頻度	開発審査会にかける案件は、年に何件くらいありますか	案件あたりの期間の長さ
役所調査の分担	役所の事前協議は、仕入れ担当が自分で行きますか	一人あたりの業務範囲
担当エリアの範囲	担当エリアは何市町村にまたがりますか	覚える条例の数

最後の行は見落としやすいところです。条例は自治体ごとなので、担当する自治体の数がそのまま覚える量になります。市町村をまたぐ広域の担当は、情報が集まりやすい反面、制度の確認の手間が増えます。

求人票の「担当エリア」の行は、この記事の文脈では覚える条例の数を表しています。ほかの行の読み方は求人票の読み方の記事にまとめました。

8. 読み違えやすいところ

制度の側から見ると、詰まりやすい箇所は三つに整理できます。

規模の感覚をそのまま持ち込む

前職が市街化区域中心なら、面積で許可の要否を判断する癖がついています。市街化調整区域には第29条第1項第1号の除外がないので、その感覚は使えません。最初に外しておく前提です。

技術的に解けるから進むと思う

排水や接道の条件は、設計と工事で解けることがあります。しかし第34条は立地の基準なので、設計では動きません。解ける論点と、解けない論点を先に分けることが、時間の使い方を決めます。

条例を一般論で覚える

第11号・第12号の中身は自治体ごとです。一般的な説明を覚えても、担当する自治体の条例と指定区域図を見なければ判断できません。異動や担当替えのたびに、同じ確認をやり直すことになります。

9. よくある質問

市街化調整区域の案件は、未経験でも担当できますか

制度の確認は手順があるので、先輩の案件に同行して役所の事前協議の進め方から入るのが現実的です。条文の構造(第29条・第33条・第34条・第43条の関係)を先に押さえておくと、調べる場所が分かります。

調整区域の案件が多い会社は、仕入れが難しいということですか

難しいというより、工程が違います。制度上の確認が前に来て、価格の交渉がそのあとに来ます。他社が検討から外す土地が残るため、競合の数は市街化区域の整形地とは変わります。

条例の内容は、どこで確認できますか

所管の都道府県・指定都市等・事務処理市町村です。第34条第11号・第12号の条例と、施行令第19条の規模の条例は、それぞれの自治体が公開しています。この記事の内容は法律と政令の整理なので、個別の土地の判断は必ず所管の窓口で確認してください。

まとめ

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です(都市計画法第7条第3項)。だから開発許可に規模による除外がなく(第29条第1項第1号)、技術基準(第33条)に加えて立地基準(第34条)のどれかに当たらなければ許可が出ません。開発行為を伴わない建築も許可の対象です(第43条)。

そして第34条第11号・第12号と、施行令第19条の規模は条例に委ねられています。担当エリアが変われば、同じ職種でも最初に見るものが変わるということです。求人票の担当エリアの行は、勤務地の話だけではありません。

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出典・参考情報(2026年10月31日確認)

• 都市計画法(昭和43年法律第100号)第7条(区域区分)、第29条(開発行為の許可)、第33条(開発許可の基準)、第34条(市街化調整区域に係る開発行為の立地基準)、第43条(開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限)
• 都市計画法施行令(昭和44年政令第158号)第19条(許可を要しない開発行為の規模)、第20条(法第29条第1項第2号及び第2項第1号の政令で定める建築物)、第36条(開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の許可の基準)
• 首都圏整備法(昭和31年法律第83号)第2条、近畿圏整備法(昭和38年法律第129号)第2条、中部圏開発整備法(昭和41年法律第102号)第2条(施行令第19条第2項が引用する区域)
• 条文はe-Gov法令検索で確認しました

※本記事は法律と政令の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律・税務の助言ではありません。第34条第11号・第12号の指定区域や用途、施行令第19条の規模は自治体の条例で定められるため、所管の都道府県・指定都市等・事務処理市町村の公表資料と窓口で必ず確認してください。法令は改正されることがあります。