どれだけ建てられるかは、容積率と建蔽率で決まる｜条文は候補を並べ、都市計画が選ぶ

用地仕入れの収支は、入る延べ面積から逆算します。その延べ面積を決めているのが容積率で、1階の張り出し方を決めているのが建蔽率です。この記事では条文に当たって、数値がどこで決まるのかと、高さの制限がどう重なるのかを整理します。

具体的な数値は土地ごとに都市計画で定められています。所管の窓口と都市計画図で確かめてください。ここで扱うのは、条文の構造と、仕入れ営業が見る順番です。

1. 容積率は「延べ面積 ÷ 敷地面積」

建築基準法第52条第1項は、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(以下「容積率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならないと定めています。

第1号と第2号を見ると、数値の決め方が分かります。

号	地域	条文が挙げる数値
第1号	第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域	十分の五、十分の六、十分の八、十分の十、十分の十五、十分の二十のうち、当該地域に関する都市計画において定められたもの
第2号	第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域	十分の十、十分の十五、十分の二十、十分の三十、十分の四十、十分の五十のうち、都市計画において定められたもの

条文は候補を並べ、そこから都市計画が選ぶ。この二段構えが要点です。第1号なら50%から200%まで、第2号なら100%から500%まで、同じ用途地域でも土地によって違います。どの用途地域が候補の並びを決めているかは、用途地域の仕組みを条文で追った記事に書いてあります。

どの用途地域かで候補の並びが変わります。職種の全体像は用地仕入れ営業の仕事内容を整理した記事にまとめてあります。

第52条第1項には長いただし書も付いています。第5号に掲げる建築物で、第3項の規定により延べ面積の算定に当たって床面積が算入されない部分を有するときは、その部分の床面積を含む容積率は、第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域に関する都市計画において定められた第2号の数値の一・五倍以下でなければならない、というものです。

細かく見えますが、読み方は単純です。延べ面積に算入しない部分がある建築物には、別の上限が重ねてかかるということ。「容積率には例外の計算がある」と知っているかどうかで、設計に投げる前の見立てが変わります。具体の当てはめは建築士にご相談ください。

2. 建蔽率は「建築面積 ÷ 敷地面積」

第53条第1項は、建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合(以下「建蔽率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならないとしています。

号	地域	条文が挙げる数値
第1号	第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域、工業専用地域	十分の三、十分の四、十分の五、十分の六のうち都市計画で定められたもの
第2号	第一種・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域	十分の五、十分の六、十分の八のうち都市計画で定められたもの
第3号	近隣商業地域	十分の六、十分の八のうち都市計画で定められたもの
第4号	商業地域	十分の八(選ぶ形ではなく、条文が直接定めています)
第5号	工業地域	十分の五、十分の六のうち都市計画で定められたもの
第6号	用途地域の指定のない区域	十分の三〜十分の七のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの

第4号だけが幅ではなく一つの数値です。商業地域の建蔽率は条文が直接決めている——これは覚えておく価値があります。

3. 割り算の分母は「敷地面積」

どちらの割合も、分母は敷地面積です。だから敷地面積が減れば、建てられる量も減ります。

ここで効いてくるのが、道路の側の規定です。建築基準法第42条第2項は、幅員4メートル未満の道で特定行政庁が指定したものについて、中心線からの水平距離2メートル(指定区域内は3メートル)の線をその道路の境界線とみなすとしています。みなされた線の内側は道路なので、敷地としては数えられません。

つまり2項道路に接する土地では、後退した分だけ分母が小さくなり、容積率も建蔽率も同じ割合のまま量が減ります。図面上の面積で収支を組むと、ここで二重にずれます。道路の側の読み方は、接道を扱った記事にまとめてあります。

割合そのものは単純な割り算です。敷地面積が100平方メートル、建蔽率が十分の六、容積率が十分の二十なら、建築面積の上限は60平方メートル、延べ面積の上限は200平方メートル。この計算の分母が、後退で90平方メートルになれば、上限はそれぞれ54平方メートルと180平方メートルになります。

4. 敷地が二つの地域にまたがるとき

第53条第2項は、建築物の敷地が前項の規定による建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合についての規定です。仕入れでは、この形の土地が普通に出てきます。

またがる敷地をどう扱うかは条文と政令で決まっていて、どちらか有利なほうが全体に適用される、という単純な話ではありません。資料で用途地域の境界が敷地を横切っているのを見たら、そこは設計に当たるまで数字を固めないのが安全です。

5. 高さの制限が、さらに重なる

割合を満たしても、高さの制限で入らないことがあります。第56条の2は日影による中高層の建築物の高さの制限です。条文の枠組みはこうなっています。

• 別表第四(い)欄の地域・区域の全部または一部で地方公共団体の条例で指定する区域(対象区域)内にある、同表(ろ)欄の建築物が対象
• 冬至日の真太陽時による午前8時から午後4時まで(道の区域内は午前9時から午後3時まで)
• 敷地境界線からの水平距離が5メートルを超える範囲において
• 同表(に)欄の号のうち地方公共団体が条例で指定する号に掲げる時間以上、日影となる部分を生じさせないこと

対象区域も、適用する号も、条例で決まります。担当エリアが変われば確かめ直す項目だということが、条文の形から読めます。

6. 仕入れで見る順番

順番	見るもの	どこで分かるか
1	用途地域	都市計画図・窓口
2	容積率・建蔽率の指定の数値	都市計画図・窓口(条文の候補のうちどれか)
3	敷地が地域の境界をまたいでいないか	図面と都市計画図の重ね合わせ
4	日影の対象区域かどうか、適用される号	地方公共団体の条例
5	実際に入る規模	設計

この表の1から4は、どれも「調べれば分かる」ものです。調べないと分からないだけで、交渉や工夫で動くものではありません。対して5は、同じ条件でも設計者によって答えが変わります。

だから仕入れ側が時間をかける価値があるのは1から4で、ここを曖昧にしたまま5を頼むと、往復が増えます。用途地域・指定の数値・またがりの有無・日影の条例——この4つを紙にして渡せるかどうかが、一件あたりの速さを決めます。

1から4までは資料と窓口で詰められます。5は設計の仕事です。1から4を自分で詰めてから渡すと、設計から返ってくる速さが変わります。

接道が足りているかは別の軸で効きます。読み方は「再建築不可」がどの条文に当たっているかを整理した記事にまとめました。

7. 読み違えやすいところ

用途地域から数値を思い出す

条文は候補を並べているだけで、選ぶのは都市計画です。同じ用途地域でも土地によって違います。

またがる敷地で有利なほうを採る

第53条第2項に、二以上の地域にわたる場合の規定が置かれています。単純にどちらかを採る話ではありません。

図面の面積をそのまま分母にする

2項道路に接していれば、後退した分は敷地として数えられません。分母が小さくなると、上限は割合のぶんだけまとめて下がります。

割合だけで入る戸数を数える

高さの制限が重なると、容積を使い切れないことがあります。割合は上限で、入る規模とは別です。

8. よくある質問

容積率と建蔽率は何が違いますか

建築基準法第52条の容積率は延べ面積の敷地面積に対する割合、第53条の建蔽率は建築面積の敷地面積に対する割合です。前者は全体の量、後者は地面をどれだけ覆うかに効きます。

数値はどこで分かりますか

条文は候補の数値を並べ、そのうち都市計画で定められたものが適用されます。土地ごとの数値は都市計画図と所管の窓口でご確認ください。

商業地域の建蔽率が決まっているのはなぜですか

第53条第1項第4号は商業地域について十分の八と直接定めています。理由は条文からは読み取れませんが、ほかの号と形が違うことは押さえておく価値があります。

容積率に例外はありますか

第52条第1項のただし書に、延べ面積に算入しない部分を有する一定の建築物について、第2号の数値の一・五倍以下とする定めがあります。当てはまるかどうかは建築士にご確認ください。

セットバックの分は面積に入りますか

第42条第2項は、中心線から一定の距離の線を道路の境界線とみなすとしています。みなされた内側は道路なので、敷地面積には入りません。容積率も建蔽率もその分母で計算します。

まとめ

容積率は延べ面積÷敷地面積(第52条)、建蔽率は建築面積÷敷地面積(第53条)。どちらも条文が候補を並べ、都市計画が選びます——商業地域の建蔽率(十分の八)だけが例外です。

敷地が地域をまたぐときは第53条第2項、高さは第56条の2の日影が重なります。割合は上限で、入る規模は設計が出す数字。1から4までを自分で詰めてから渡す——それが仕入れ側の仕事になります。

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出典・参考情報(2026年11月2日確認)

• 建築基準法(昭和25年法律第201号)第42条第2項(幅員4メートル未満の道のみなしと境界線)、第52条(容積率。第1項=定義と第1号・第2号の数値)、第53条(建蔽率。第1項第1号〜第6号=地域ごとの数値、第2項=敷地が二以上の地域にわたる場合)、第56条の2(日影による中高層の建築物の高さの制限)
• 条文はe-Gov法令検索で確認しました

※本記事は法令の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律・建築の助言ではありません。土地ごとの指定の数値、またがる敷地の扱い、日影の対象区域と適用される号は、都市計画図・地方公共団体の条例・所管の特定行政庁でご確認ください。入る規模の判断は建築士にご相談ください。法令は改正されることがあります。