一定規模以上の土地の形質の変更には、着手する日の30日前までの届出があります(土壌汚染対策法第4条第1項)。造成に入る側の義務なので、買った側が出します。
届出を受けた知事は、汚染のおそれがあると認めれば土地の所有者等に調査を命じることができます。そのとき所有者はこちらです。買う前に土地の履歴を確かめ、調べるなら売主の同意を契約の条件に入れてください。
用地仕入れでは、工場や事業場だった土地、古い建物が建っていた土地を扱うことがあります。土壌の調査は専門の機関の仕事ですが、法律が誰に何を課しているかを知らないと、工程も条件も組めません。この記事では条文に当たって、仕入れの段取りのどこに入ってくるのかを整理します。
調査の方法と汚染の評価は、指定調査機関と専門家が担います。ここで扱うのは、義務の主体と時計の進み方です。引いた条文は末尾に挙げました。
1. 30日前の届出は、形質の変更をする側にかかる
土壌汚染対策法第4条第1項は、こう定めています——土地の形質の変更であって、その対象となる土地の面積が環境省令で定める規模以上のものをしようとする者は、当該土地の形質の変更に着手する日の三十日前までに、環境省令で定めるところにより、当該土地の形質の変更の場所及び着手予定日その他環境省令で定める事項を都道府県知事に届け出なければならない。
ただし書で除かれるのは三つです。第3条第1項ただし書の確認に係る土地についての形質の変更、軽易な行為その他の環境省令で定める行為、非常災害のために必要な応急措置として行う行為。
主語は「形質の変更をしようとする者」です。土地を買って造成に入る側、つまりこちらにかかります。規模の線は環境省令なので、具体的な数値は所管の窓口でご確認ください。
用地仕入れ営業の仕事の流れ全体は用地仕入れ営業の仕事内容を整理した記事にまとめてあります。
2. 調査の義務は「所有者等」にかかる
第3条第1項は、別の相手に義務を置いています。使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地であった土地の所有者、管理者又は占有者(条文はこれを「所有者等」と呼びます)で、当該施設を設置していたもの、または第3項により知事から通知を受けたものは、指定を受けた者に調査させて、結果を知事に報告しなければならない、というものです。
ただし書があります。当該土地について予定されている利用の方法からみて、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがない旨の都道府県知事の確認を受けたときは、報告しなくてよい、とされています。
仕入れの側から読むと、この確認は「予定されている利用の方法」に紐づいているということです。利用の方法が変われば、前提も変わりうる。確認を受けている土地だと聞いたときに、何についての確認なのかを確かめる理由がここにあります。
第3条第2項は、調査をさせる相手の建て付けです。二以上の都道府県で調査を行おうとする者を指定する場合は環境大臣が、一の都道府県なら都道府県知事が指定する、とされています。誰でも調べてよいのではなく、指定を受けた者が調べる仕組みになっています。
3. 義務が「通知」から始まる経路がある
第3条第3項に、仕入れで知っておく価値のある経路が書かれています。都道府県知事は、水質汚濁防止法第10条の規定による特定施設(有害物質使用特定施設であるものに限る)の使用の廃止の届出を受けた場合その他使用が廃止されたことを知った場合において、当該有害物質使用特定施設を設置していた者以外に当該土地の所有者等があるときは、当該土地の所有者等に対し通知する、という規定です。
第1項は、この通知を受けた所有者等も調査・報告の義務の対象に含めています。つまり施設を置いていたのが前の使用者でも、いまの所有者に義務が回ってくる経路があるということです。
仕入れの実務では、売主がこの通知を受けていないかを確かめることになります。受けているなら、その先の手続きがどこまで進んでいるのかが、そのまま取得後の工程になります。
4. 買ったあとに、調査を命じられることがある
第4条第3項です。知事は、第1項の届出を受けた場合において、当該土地が特定有害物質によって汚染されているおそれがあるものとして環境省令で定める基準に該当すると認めるときは、当該土地の所有者等に対し、指定調査機関に調査させて結果を報告すべきことを命ずることができる、とあります。
ここで主体が入れ替わります。届出は形質の変更をする者、調査命令は所有者等。買って造成に入る形だと、どちらもこちらになります。
第4条第2項には、先回りする道が書かれています。第1項に規定する者は、当該土地の所有者等の全員の同意を得て、指定調査機関に調査させ、届出に併せてその結果を知事に提出することができる。そして第3項のただし書で、この提出があった場合には命令の対象から外れる形になっています。
「所有者等の全員の同意」という条件が、契約の前に効きます。決済前に調べるなら、売主の協力が条文上の要件になります。
5. 所有者の側から、区域の指定を申請する道もある
第14条第1項は、土地の所有者等が自ら調査した結果、汚染状態が基準に適合しないと思料するときに、知事に対して区域の指定を申請できる、という規定です。当該土地に申請者以外の所有者等がいるときは、あらかじめその全員の合意を得なければならないとされています。
第3項では、知事が、申請に係る調査が公正に、かつ第3条第1項の環境省令で定める方法により行われたものであると認めるときは指定をすることができ、その調査は土壌汚染状況調査とみなされる、とあります。
第2項では、申請する者が調査の方法と結果その他を記載した申請書に書類を添えて提出すること、第4項では、知事が必要と認めるときに報告や資料の提出を求め、職員に立ち入って調査の実施状況を検査させることができることが定められています。
仕入れの実務でこれを知っておく意味は、土地の状態が「調べた結果として記録されている」ことがあるという点です。何も出ていないことと、調べていないことは別です。記録が無いことを「問題が無い」と読み替えない。これは土地の調査全般に共通する読み方です。
6. 同じ案件で、別の時計が同時に走る
古家付きの土地では、解体の届出も出てきます。解体の届出を扱った記事に書いたとおり、建設リサイクル法の届出は着手する日の7日前までです。
| 何の届出か | いつまで | 誰が | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 対象建設工事(解体など) | 着手する日の7日前まで | 発注者又は自主施工者 | 建設リサイクル法 第10条第1項 |
| 一定規模以上の土地の形質の変更 | 着手する日の30日前まで | 形質の変更をしようとする者 | 土壌汚染対策法 第4条第1項 |
同じ案件で、日数の違う二つの時計が同時に走ります。先に効くのは30日前のほうです。工程を引くときは、長いほうから逆算することになります。
7. 土地の履歴から逆算する5つの工程
- 土地の履歴を確かめる(工場や事業場だった時期があるか)
- 第3条の確認を受けている土地かどうか、受けているなら何の利用方法についてかを確かめる
- 形質の変更が環境省令の規模以上になるかを見る(規模の線は窓口で確認)
- 決済前に調べるなら、所有者等の全員の同意が要ることを条件の組み立てに入れる
- 工程は30日前から逆算する(解体の7日前より先に効く)
この5つのうち、最初の「履歴を確かめる」が実は一番効きます。条文が義務を置く相手は、どれも土地の過去と結びついているからです。第3条は有害物質使用特定施設があった土地、第3条第3項の通知はその施設の使用が廃止されたこと。いまの見た目ではなく、そこで何が行われていたかが起点になります。現況が更地でも、履歴は残ります。
そして4つめの「全員の同意」は、売主が複数いる土地では重くなります。共有や相続が絡むと、同意を集めること自体が工程になります。
権利が複雑な土地で「誰の同意が要るか」を先に確定させるのと、同じ型です。考え方は権利関係が複雑な土地を扱った記事にまとめました。
8. 読み違えやすいところ
義務の主体を混ぜる
第3条は所有者等、第4条第1項は形質の変更をしようとする者、第4条第3項は所有者等。条文ごとに相手が違います。誰の義務かを取り違えると、条件の立て方を間違えます。
30日を後ろから数える
届出は着手の30日前までです。決済の日から着工までを詰めすぎると、ここで止まります。
売主の同意を後回しにする
第4条第2項の自主調査には、所有者等の全員の同意が要ります。条文上の要件なので、交渉の好意に頼る話ではありません。
9. よくある質問
届出は誰が出すのですか
土壌汚染対策法第4条第1項は、一定規模以上の土地の形質の変更をしようとする者が、着手する日の30日前までに都道府県知事へ届け出ると定めています。造成に入る側にかかります。
対象になる面積はいくつですか
第4条第1項は「環境省令で定める規模以上」としており、条文からは数値を断定できません。所管の都道府県の窓口でご確認ください。
売主が知事から通知を受けていた場合は
第3条第3項の通知を受けた所有者等は、第1項により調査と報告の対象になります。どこまで手続きが進んでいるかによって、取得後に残る工程が変わります。状況は所管の窓口と専門家に確認してください。
買う前に調べることはできますか
第4条第2項は、土地の所有者等の全員の同意を得て指定調査機関に調査させ、届出に併せて結果を提出できるとしています。同意が条文上の要件なので、売主の協力を前提にした条件の組み立てになります。
まとめ
一定規模以上の土地の形質の変更には、着手する日の30日前までの届出があります(第4条第1項)。届出を受けた知事は、汚染のおそれがあると認めるときに所有者等へ調査を命ずることができます(第4条第3項)。先回りする道は第4条第2項で、所有者等の全員の同意が要ります。
解体の届出は7日前、形質の変更は30日前。長いほうから逆算する。土地の履歴を初動で確かめる理由は、ここにあります。
出典・参考情報(2026年11月1日確認)
- 土壌汚染対策法(平成14年法律第53号)第3条(第1項=調査と報告の義務、第2項=指定をする者、第3項=所有者等への通知)(使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地であった土地の調査)、第4条(土壌汚染のおそれがある土地の形質の変更が行われる場合の調査。第1項=30日前までの届出、第2項=所有者等の全員の同意を得た自主調査、第3項=調査命令)、第14条(指定の申請)
- 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律(平成12年法律第104号)第10条第1項(着手7日前までの届出。工程の比較に用いました)
- 条文はe-Gov法令検索で確認しました
※本記事は法令の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律・技術の助言ではありません。対象となる規模、調査の方法、基準の細目は環境省令で定められます。土壌の調査と評価は指定調査機関および専門家の領域です。所管の都道府県の窓口で必ずご確認ください。法令は改正されることがあります。
対象は
