「再建築不可」は、どの条文に当たっているのか｜用地仕入れで道路と敷地を読む

仲介から回ってくる資料に「再建築不可」と書かれていることがあります。価格が下がる理由としては分かりますが、何がどう不可なのかは、その一語からは読み取れません。この記事では条文に当たって、どこに当たっているのかと、例外の道が条文にどう書かれているかを整理します。

先に断っておきます。個別の敷地が再建築できるかどうかの判断は、特定行政庁と建築士の領域です。この記事では条文の構造までを扱います。引いた条文は末尾に挙げました。

1. 効いているのは第43条第1項

建築基準法第43条第1項は、建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならないと定めています。条文はこのあと、自動車のみの交通の用に供する道路と、地区計画の区域内の一定の道路を除くとしています。

「再建築不可」と呼ばれている状態の多くは、この一行を満たせないことです。言葉として条文にあるわけではないので、資料にその語を見たら「何条に当たっているのか」を確かめるのが最初の一歩になります。

用地仕入れ営業の仕事の流れ全体は用地仕入れ営業の仕事内容を整理した記事にまとめてあります。

2. 「道路」の定義が、前提をひとつ置いている

第42条第1項は、この章の規定における「道路」を、幅員四メートル(特定行政庁が地方の気候・風土の特殊性または土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では六メートル)以上のもので、第1号から第5号のいずれかに該当するものとしています。

号	何か
第1号	道路法による道路
第2号	都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによる道路
第3号	この章の規定が適用されるに至った際、現に存在する道
第4号	事業計画のある道路で、二年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
第5号	土地を建築物の敷地として利用するため、政令で定める基準に適合する道を築造し、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(いわゆる位置指定道路)

道に面していることと、第42条の「道路」に接していることは別です。現地で道が通っていても、どの号に当たるのかは資料と役所でしか分かりません。

第1項の除外も読んでおく価値があります。第43条第1項は、自動車のみの交通の用に供する道路と、地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域のうち、都市計画法第12条の11の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る)内の道路を、接道の相手から除いています。面している道路の種類によっては、接していても数えられないということです。

3. 位置指定道路は、第5号の「指定」で決まる

第42条第1項第5号を、もう少し見ておきます。土地を建築物の敷地として利用するため、道路法・都市計画法・土地区画整理法などによらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。これが実務で「位置指定道路」と呼ばれているものです。

条文の形がそのまま意味を持ちます。築造しただけでは「道路」になりません。政令で定める基準に適合し、そのうえで特定行政庁から位置の指定を受けたものだけが第42条第1項の道路に入ります。

仕入れの側から見ると、私道に接する土地ではその私道が指定を受けているかどうかが最初の分かれ目になります。見た目は同じ私道でも、指定の有無で第43条第1項の満たし方が変わります。

4. 幅員4メートル未満の道には、別の規定がある

第42条第2項です。この章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、第1項の規定にかかわらず同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(指定区域内では三メートル。特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は二メートル)の線をその道路の境界線とみなす、とあります。

ただし書もあります。当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合は、境界線の取り方が変わります。

仕入れの側から読むと、境界線とみなされる線の内側は、有効に使える宅地として数えられないということです。図面上の面積をそのまま収支に入れると、ここで計算が狂います。面積が減る形が、条文の側に書いてあると知っておくかどうかの差になります。

5. 例外の道は、条文に二つ書かれている

第43条第2項は、第1項を適用しない建築物を二つ挙げています。

号	要件	誰が判断するか
第1号	敷地が幅員4メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る)に2メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとして用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもの	特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの(認定)
第2号	敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物	特定行政庁が支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

違いは手続きの重さです。第1号は認定、第2号は建築審査会の同意を得た許可。審査会にかかるものは、開催の周期に案件のスケジュールが乗ります。

市街化調整区域の案件でも、開発審査会の議を経る形が同じようにありました。制度は違いますが、個別判断の会議にかかると時間の読みが変わるという点は共通です。あちらの話は市街化調整区域の案件を扱った記事に書きました。

6. 地方公共団体が、条例で厳しくできる

第43条第3項です。地方公共団体は、次に掲げる建築物について、用途、規模または位置の特殊性により第1項の規定では避難または通行の安全の目的を十分に達成することが困難であると認めるときは、条例で、敷地が接しなければならない道路の幅員、接する部分の長さその他の制限を付加することができる、とあります。

• 特殊建築物
• 階数が三以上である建築物
• 政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物
• 延べ面積が千平方メートルを超える建築物
• 敷地が袋路状道路(その一端のみが他の道路に接続したもの)にのみ接する建築物で、延べ面積が百五十平方メートルを超えるもの(一戸建ての住宅を除く)

条文が「制限を付加することができる」と書いていることにも意味があります。緩める方向ではなく、厳しくする方向だけが条例に委ねられているということです。第1項の2メートルは全国共通の下限で、担当エリアによってはそれより厳しい線が引かれている可能性があると読みます。

最後の行が、分譲の計画に効くことがあります。袋路状道路にのみ接する敷地は、条例で制限が付加されうる対象として条文に名指しされています。担当エリアが変われば、確かめ直す項目になります。

7. 仕入れで確かめる順番

順番	確かめること	条文
1	接している道が第42条の「道路」か。どの号か	第42条第1項
2	私道なら、位置の指定を受けているか	第42条第1項第5号
3	幅員4メートル未満なら、第2項の指定を受けた道か。境界線はどこか	第42条第2項
4	接する長さが2メートル以上あるか	第43条第1項
5	満たさないなら、認定か許可の道があるか	第43条第2項
6	条例で制限が付加されていないか	第43条第3項

この6つのうち、1と2は役所の道路台帳と窓口、3は図面と現地、4は測った数字、5と6は役所です。初動で現地へ行く前にどこまで資料で詰められるかが、一件あたりの時間を決めます。

図面から読めるところと、役所でしか分からないところが分かれます。登記所の図面で何が読めるかは公図と地積測量図を扱った記事にまとめました。私道や通行権がからむ場合の進め方は権利関係が複雑な土地の記事にあります。

8. 読み違えやすいところ

「再建築不可」を一つの状態だと思う

条文の上では、接する道が「道路」でない場合、接する長さが足りない場合、条例で制限が付加されている場合が分かれます。どれに当たっているかで、次の手が変わります。

2項道路の後退分を面積に残す

第42条第2項は、中心線から一定の距離の線を道路の境界線とみなすと書いています。みなされた内側は宅地として使えません。

認定と許可を同じ時間で見積もる

第43条第2項第2号は建築審査会の同意を要します。第1号の認定とは手続きの重さが違います。

9. よくある質問

「再建築不可」は法律用語ですか

建築基準法の条文に出てくる言葉ではありません。実務で使われている言い方で、内容としては第43条第1項の接道の要件を満たせない状態を指していることが多いものです。個別の敷地の判断は特定行政庁と建築士にご確認ください。

接道が足りなければ、必ず建てられないのですか

第43条第2項に、第1号の認定と第2号の許可という二つの道が書かれています。第2号は建築審査会の同意を要します。要件は国土交通省令で定められるため、所管の窓口でご確認ください。

未経験でも道路の種別は調べられますか

第42条第1項の第1号から第5号と、第2項の指定。この区分を知っていれば、役所で何を聞けばよいかが決まります。現地との突き合わせは先輩の案件に同行して覚えるのが早いです。

私道に接していれば大丈夫ですか

第42条第1項第5号は、政令で定める基準に適合する道で、築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたものを道路としています。築造しただけでは足りない形です。指定の有無は所管の窓口でご確認ください。

まとめ

「再建築不可」は条文の言葉ではありません。効いているのは建築基準法第43条第1項の二メートル以上接しなければならないで、その前提として第42条が「道路」を定義しています。幅員4メートル未満の道には第42条第2項のみなしがあり、境界線とみなされる線の内側は宅地として使えません。

例外は第43条第2項の認定と許可。後者は建築審査会の同意を要します。そして第3項により、地方公共団体が条例で制限を付加できます。資料にこの語を見たら、どこに当たっているのかを条文の順に確かめる——それが仕入れの初動です。

---

出典・参考情報(2026年11月1日確認)

• 建築基準法(昭和25年法律第201号)第42条(道路の定義。第1項=幅員と第1号〜第5号、第1項第5号=位置の指定を受けた道、第2項=幅員4メートル未満の道のみなしと境界線)、第43条(敷地等と道路との関係。第1項=2メートル以上接すること、第2項=第1号の認定と第2号の許可、第3項=条例による制限の付加)
• 条文はe-Gov法令検索で確認しました

※本記事は法令の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律・建築の助言ではありません。認定や許可の要件は国土交通省令で、付加される制限は地方公共団体の条例で定められます。個別の敷地が建築可能かどうかの判断は、特定行政庁および建築士にご確認ください。法令は改正されることがあります。