登記所から出てくる土地の図面は二種類あります。精度の決まりがある「地図」と、それに代わる「地図に準ずる図面」です。後者について、条文は「区画を明確にする」ことまでは求めていません。
地積測量図があっても、そこには測量の年月日が記録されています。古ければ、いまの現地と合っているかは別の話です。図面を受け取ったら、どちらの図面かを先に確かめ、次に測量の年月日を見てください。
用地仕入れの初動では、謄本と図面を取ります。ただ「図面を見る」と言っても、登記所から出てくる図面は性格が違うものが混ざっています。この記事では不動産登記法と不動産登記規則の条文に当たって、それぞれが何を表示するものなのかを整理します。
測量そのものの手順は、土地家屋調査士と測量士が担います。ここで扱うのは仕入れ営業が図面を受け取ったときに、何をどの順で読むかです。引いた条文は末尾に挙げました。
1. 登記所の図面は、条文の上で二種類ある
不動産登記法第14条第1項は、登記所には地図及び建物所在図を備え付けるものとすると定めています。そして第4項に、こうあります——第1項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。
条文の構造がそのまま意味を持っています。「地図」が本体で、「地図に準ずる図面」は、地図が備え付けられるまでのあいだ、これに代えて置かれるものです。
実務で「公図」と呼ぶとき、どちらを指しているのかは場面によります。仕入れで図面を受け取ったら、まずどちらなのかを確かめる——ここが出発点になります。用地仕入れ営業の初動の流れ全体は用地仕入れ営業の仕事内容を整理した記事にまとめてあります。
2. 条文は、表示すべきものを書き分けている
第14条の第2項と第5項を並べると、違いがはっきりします。
| 条文 | 何を表示するものか |
|---|---|
| 第14条第2項(地図) | 一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示する |
| 第14条第5項(地図に準ずる図面) | 一筆又は二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状及び地番を表示する |
地図のほうには「区画を明確にし」とあり、地図に準ずる図面のほうには「位置、形状及び地番を表示する」とあります。区画を明確にすることまでは、条文が後者に求めていないということです。
だから仕入れの場面では、図面の上で隣地との線がどう引かれていても、それが現地の境界を示しているとは限りません。図面で面積や形を読んで収支を組むのは、どの図面なのかを確かめてからになります。
3. 「地図」のほうには、精度の決まりがある
不動産登記規則第10条は、地図について具体的な決まりを置いています。第1項は、地図は正確な測量及び調査の成果に基づき作成すること。第2項は縮尺で、地域ごとに次のように定められています(土地の状況その他の事情により適当でない場合を除きます)。
| 地域 | 縮尺 |
|---|---|
| 市街地地域(主に宅地が占める地域及びその周辺の地域) | 250分の1 または 500分の1 |
| 村落・農耕地域(主に田、畑又は塩田が占める地域及びその周辺の地域) | 500分の1 または 1000分の1 |
| 山林・原野地域(主に山林、牧場又は原野が占める地域及びその周辺の地域) | 1000分の1 または 2500分の1 |
第3項では、地図を作成するための測量は基本三角点等を基礎として行うとされ、第4項では一筆地測量及び地積測定における誤差の限度が、地域ごとの精度区分で定められています。
こうした決まりが置かれているのは、規則第10条の「地図」についてです。条文の建て付けを知っていると、図面を見たときに「どこまで信用してよいか」の見当がつきます。
4. 地籍調査や区画整理の成果が、「地図」になる経路がある
規則第10条には、もうひとつ仕入れに効く項があります。第5項です——国土調査法第20条第1項の規定により登記所に送付された地籍図の写しは、同条第2項又は第3項の規定による登記が完了した後に、地図として備え付けるものとする(地図として備え付けることを不適当とする特別の事情がある場合を除きます)。
第6項では、この規定が土地改良登記令や土地区画整理登記令による場合にも準用される形になっています。
仕入れの側から読むと、地籍調査や土地改良・区画整理が入った区域では、第14条第1項の「地図」が備え付けられている可能性があるということです。同じ市町村の中でも、区域によって図面の性格が違うことになります。
担当エリアを引き継いだときに、この違いを地域ごとに知っているかどうかで、一件あたりの確認の手間が変わります。どの区域にどの図面があるかは、所管の登記所で確かめてください。
5. 地積測量図には、10項目が記録される
不動産登記規則第77条第1項は、地積測量図に記録しなければならない事項を並べています。
- 地番区域の名称
- 方位
- 縮尺
- 地番(隣接地の地番を含む)
- 地積及びその求積方法
- 筆界点間の距離
- 国土調査法施行令第2条第1項第1号に規定する平面直角座標系の番号又は記号
- 基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値
- 境界標があるときは、その表示
- 測量の年月日
第2項には例外があります。近傍に基本三角点等が存しない場合その他の特別の事情がある場合には、平面直角座標系と筆界点の座標値に代えて、近傍の恒久的な地物に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記録する、というものです。第4項は縮尺で、原則は250分の1とされています。
6. 「測量の年月日」が書いてある意味
仕入れの実務で、この10項目のうち最初に見る価値があるのは測量の年月日です。いつ測った図面なのかが、図面自身に記録されているからです。
古い図面がある土地と、最近の図面がある土地とでは、現地で確かめる手間が変わります。そして地積測量図が無い土地もあります。登記所に備え付けられているかどうかは、土地によって違います。
次に見るのが境界標の表示です。規則第77条第1項第9号は、境界標を「筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識」と定義したうえで、あるときはその表示を記録するとしています。第3項には、境界標の存する筆界点に符号を付し、適宜の箇所にその符号と種類を記録する、という記録の仕方まで書かれています。
つまり図面に境界標の表示があるなら、現地に対応するものがあるはずという読み方ができます。現地に無ければ、その差がそのまま確認すべきことになります。
もうひとつ、記録事項の第4号を見ておく価値があります。地番は隣接地の地番を含むとされています。隣の土地が誰のものかを調べる出発点が、図面の上にあるということです。越境や通行の論点が出たときに、最初に当たる先が決まります。
なお第14条は、第1項で建物所在図もあわせて備え付けるものとし、第3項でそれが各建物の位置及び家屋番号を表示するものだと定めています。第6項では、地図・建物所在図・地図に準ずる図面を電磁的記録に記録することができるとされています。取得の方法は登記所の運用によるので、担当エリアの窓口で確かめてください。
7. 仕入れで図面を読む順番
ここまでを段取りに落とすと、こうなります。
| 順番 | 見るもの | 分かること |
|---|---|---|
| 1 | 備え付けられている図面の種類 | 条文が「区画を明確にする」ことまで求めている図面かどうか |
| 2 | 地積測量図があるか | 筆界点の距離と座標値が残っているか |
| 3 | 測量の年月日 | いつの成果か。現地で確かめる手間の見当 |
| 4 | 境界標の表示 | 現地で対応を確かめる対象があるか |
| 5 | 求積方法と筆界点間の距離 | 面積がどう出された数字か |
| 6 | その区域に地籍調査や区画整理が入っているか | 備え付けられている図面の性格(規則第10条第5項・第6項) |
この順で見ると、現地へ行く前に「何を確かめに行くのか」が決まります。権利関係が複雑な土地での進め方も同じ型で、先に確定させるものを決めてから動きます。考え方は権利関係が複雑な土地を扱った記事にまとめました。
8. 読み違えやすいところ
図面の線を、現地の境界だと思って読む
条文が「区画を明確にし」と書いているのは第14条第2項の地図についてです。どの図面を見ているのかを先に確かめる習慣がつくまで、ここでずれます。
地積測量図があることで安心してしまう
記録事項には測量の年月日が入っています。あることと、いまの現地と合っていることは別です。年月日を見ないまま面積を信用すると、後で手戻りが出ます。
専門家に渡す前の整理をしない
測量そのものは調査士の仕事ですが、何を確かめてほしいのかを決めるのは依頼する側です。図面から読めることを整理してから渡すと、戻ってくる速さが変わります。
9. よくある質問
地積測量図が無い土地は、どうすればいいですか
登記所に備え付けられているかどうかは土地によって違います。無い場合は現地と関係者への確認の比重が上がるため、スケジュールと費用の見立てに反映させることになります。進め方は社内の規定と専門家の判断に従ってください。
図面の面積と現況が違うときは
規則第77条第1項は地積とその求積方法、筆界点間の距離を記録事項としています。どう出された数字かが図面に書いてあるので、まずそこを読み、そのうえで土地家屋調査士に相談するのが順番です。
未経験でも図面は読めるようになりますか
この記事で挙げた順番は、条文に書いてある記録事項をなぞったものです。何が記録されることになっているかを知っていれば、読む順番は決まります。現地との突き合わせは、先輩の案件に同行して覚えるのが早いです。
担当エリアで図面の事情が違うのは、なぜですか
不動産登記規則第10条第5項は、国土調査法に基づいて送付された地籍図の写しを、登記が完了した後に地図として備え付けるものとしています。地籍調査や土地改良・区画整理が入った区域とそうでない区域とで、備え付けられている図面が違ってくるのはこのためです。区域ごとの状況は所管の登記所で確認してください。
まとめ
登記所の図面は、不動産登記法第14条第1項の「地図」と、第4項の「地図に準ずる図面」に分かれます。条文は前者に「各土地の区画を明確にし」、後者に「土地の位置、形状及び地番を表示する」と書き分けています。
地積測量図には、測量の年月日と、境界標があるときはその表示が記録されます(不動産登記規則第77条第1項)。図面を読むというのは、記録されることになっている項目を順に確かめることです。仕入れの初動では、ここで現地に行く目的が決まります。
出典・参考情報(2026年11月1日確認)
- 不動産登記法(平成16年法律第123号)第14条(地図等。第1項=地図及び建物所在図の備付け、第2項=地図が表示するもの、第3項=建物所在図が表示するもの、第4項=地図に準ずる図面、第5項=地図に準ずる図面が表示するもの、第6項=電磁的記録)
- 不動産登記規則(平成17年法務省令第18号)第10条(地図。第1項=正確な測量及び調査の成果に基づくこと、第2項=縮尺、第3項=基本三角点等、第4項=誤差の限度、第5項=国土調査法第20条により送付された地籍図の写し、第6項=土地改良登記令・土地区画整理登記令による場合)
- 不動産登記規則第77条(地積測量図の内容。第1項=記録事項、第2項=基本三角点等に基づく測量ができない場合、第3項=境界標の記録方法、第4項=縮尺)
- 条文はe-Gov法令検索で確認しました
※本記事は法令の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律・測量の助言ではありません。境界の確定、地積の更正、測量の要否については土地家屋調査士・測量士など各分野の専門家にご相談ください。法令は改正されることがあります。
対象は
