開発許可が要る面積は、どこまでを一つで数えるか｜用地仕入れで線が動く場合を条文で読む

「この土地は、開発許可が要る広さなのか」。仕入れの初動で出てくる問いですが、線の数字を知っているだけでは答えが出ません。市街化区域の1,000平方メートルの手前だと思っていた土地が、数え方ひとつで線に届くことがあるからです。

条文は都市計画法と同法施行令の原文をe-Gov法令検索で引きました(一覧は末尾)。条文から読み取れなかったことは、そう書いて、確かめる先を添えています。

1. 面積を数える前に、その工事が「開発行為」かを見る

都市計画法第4条第12項は、開発行為を「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」と定めています。面積の線が当たるのは、この開発行為だけです。

要件は二つあります。一つは目的で、建築物の建築か、特定工作物の建設のためであること。もう一つは行為で、土地の区画形質の変更であること。宅地分譲や建売の用地は、建築物の建築が目的なので、一つめの要件は満たします。開発行為に当たるかどうかは、二つめの区画形質の変更があるかで決まります。

特定工作物は、第4条第11項で二種類に分かれます。第一種は、周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物です。条文はコンクリートプラントを例に挙げています。施行令第1条第1項が定めているのは、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵・処理に供する工作物です。第二種はゴルフコースなどの大規模な工作物で、施行令第1条第2項が、野球場や遊園地、墓園などのうち規模が1ヘクタール以上のものとしています。

区画形質の変更という言葉には、都市計画法にも施行令にも定義が置かれていません。条文だけで決まるのは、一つめの目的の要件のほうです。建築物も特定工作物も建てない資材置場や青空駐車場は、第4条第12項の目的の要件を満たさないので、開発行為に当たりません。面積の線も当たりません。管理棟などの建築物を建てるなら、目的の要件に戻って見直します。区画形質の変更に当たるかどうかは条文からは決められないので、所在地の担当課に工事の内容を伝えて確かめてください。

2. 規模で外れる区域と、外れない区域がある

第29条第1項は、都市計画区域または準都市計画区域の中で開発行為をしようとする者に、あらかじめ都道府県知事(指定都市・中核市の区域内ではその長)の許可を求めています。ただし書には除外が11号並んでいます。そのうち第1号が規模の線で、市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域、準都市計画区域の三つを挙げ、それぞれの区分に応じて政令で定める規模未満のものを除いています。第2号は、市街化調整区域・区域区分のない都市計画区域・準都市計画区域での農林漁業用の建築物などを、面積と関係なく外しています(市街化区域は入っていません)。

土地のある区域	規模で外れるか	数字が書いてある条
市街化区域	外れる(第29条第1項第1号)	施行令第19条第1項。第19条第2項が当たる区域は、小さい数字に読み替え
区域区分のない都市計画区域、準都市計画区域	外れる(同号)	施行令第19条第1項
市街化調整区域	外れない(同号に挙がっていない)	除外そのものがない
都市計画区域・準都市計画区域の外	1ヘクタール以上が対象(第29条第2項)	施行令第22条の2

施行令第19条第1項にはただし書があります。市街化の状況により特に必要があると認められる場合には、都道府県(指定都市・中核市や、事務を処理することとされた市町村の区域内では、その市町村)が、条例で区域を限り、表の第四欄の範囲内で別の規模を定めることができます。第2項は、市街化区域の数字を小さい数字に読み替えています。当たるのは、特別区の存する区域と、首都圏整備法の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏整備法の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏開発整備法の都市整備区域にかかる市町村の区域です。だから、市街化区域だと分かっただけでは線の数字は決まりません。所在地の自治体の条例と、第19条第2項が当たる区域かを確かめてください。

調整区域に規模の除外がないことの意味と、立地の基準(第34条)の読み方は、市街化調整区域の開発許可と立地基準の読み方にまとめています。

3. 都市計画区域の外でも、1ヘクタールから許可が要る

第29条第2項は、都市計画区域と準都市計画区域の外でも、政令で定める規模以上の開発行為には都道府県知事の許可を求めています。政令の規模は「それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模」として定められ、施行令第22条の2が1ヘクタールとしています。

第1項と第2項では、条文の書き方が違います。区域内では第1項の許可がまず全部に掛かり、小さいものが第1号で外れます。区域外では、第2項が1ヘクタール以上にだけ掛かります。結果はどちらも「手前なら許可は要らない」です。農林漁業用の建築物など、第2項のただし書にも除外が置かれています。

区域外の案件で「都市計画法は関係ない」と読んでしまうと、1ヘクタール以上の計画で許可の手続が抜けます。区域の内か外かは、都市計画図と所在地の担当課で確かめてください。農地がからむ土地なら、都市計画法とは別に農地法の許可や届出が出てくるので、農地転用の許可と届出の分かれ目もあわせて見ておくと抜けが減ります。

4. 開発区域は、どこまでを一つで数えるのか

第4条第13項は、開発区域を「開発行為をする土地の区域」と定めています。規模の線に当てる面積は、この開発区域の面積です。

ここで迷うことが三つ出てきます。どれも、条文に答えの全部が書いてあるわけではありません。とくに面積の測り方は、都市計画法にも施行令にも定めが見当たりませんでした。

迷うこと	条文から言えること	確かめる先
登記簿の面積か、実測の面積か	測り方の定めが見当たらない	担当課が出している手引きがあれば、その手引き
一筆ごとか、まとめてか	「開発行為をする土地の区域」で、登記の筆とは書いていない	担当課。計画の全体を見せて聞く
分筆すれば線の手前に収まるか	分筆は登記の手続。開発区域は開発行為をする土地の区域で見る	担当課への事前相談。契約の前に

登記簿の面積は、いつ・どう測ったかによって、現地の面積とずれることがあります。不動産登記規則第77条第1項は、地積測量図に地積とその求積方法を記録することを求めています(第5号)。測量の年月日も記録事項です(第10号)。線の手前だと思って買った土地が、実測したら線に届いていた、ということが起こります。図面を受け取ったら、どちらの図面かと測量の年月日を先に見てください。公図なのか地積測量図なのかは、公図と地積測量図は、何を保証していないかに整理してあります。

分筆については、条文は「分筆すれば別の開発行為になる」とも「ならない」とも書いていません。面積の線を避けるために土地を分けてよいかは、条文ではなく担当課の判断です。計画の全体像を伝えたうえで、事前に確かめてください。

5. 土地が区域をまたぐと、線の当て方が変わる

第29条第3項は、開発区域が二以上の区域にわたるときに第1項第1号と第2項をどう当てはめるかを、政令に委ねています。それを受けたのが施行令第22条の3です。

第1項は、市街化区域、区域区分のない都市計画区域、準都市計画区域、区域外のうち二以上にまたがる場合です。規模未満の除外が使えるのは、次の要件のいずれにも当たる開発行為に限られます。

各部分がそれぞれの線の手前でも、市街化区域・区域区分のない都市計画区域・準都市計画区域のうち二以上にまたがる部分の合計が、それらの線のうちいちばん大きいものに届けば、除外は使えません(第2号)。第2項は、市街化区域、区域区分のない都市計画区域、準都市計画区域のいずれかと区域外とにまたがる場合で、開発区域の面積の合計が1ヘクタール以上なら、第29条第2項を適用すると定めています。

区域区分のない都市計画区域に2,500平方メートル、区域外に8,000平方メートルが掛かる土地があるとします。区域内の部分だけなら、その区域の線(3,000平方メートル)の手前です。区域外の部分だけを見ても1ヘクタールに届きません。ただし第22条の3第2項は、合計で見ると定めています。合計が10,500平方メートルで1ヘクタールを超えるので、この土地は第29条第2項の許可の対象です。同じ理由で第22条の3第1項第1号にも当たらないので、第29条第1項第1号の除外も使えません。部分ごとの面積では決まりません(仮の数字です。実在の案件ではありません)。

施行令第22条の3は、第29条第1項第1号の除外をどう当てはめるかの条文です。市街化調整区域にはその除外がもともと無いので(2章)、調整区域に掛かる部分は面積にかかわらず許可の対象になります。開発区域が調整区域と市街化区域にまたがるとき、全体をどの単位で扱うかは、条文からは読み取れませんでした。調整区域に掛かる土地は、図面を持って担当課で確かめてください。

6. 公園の義務は、許可の線とは別の0.3ヘクタールから掛かる

開発許可が要る開発行為には、第33条の許可の基準が掛かります。その第1項第2号は、二つのことを求めています。一つは、道路・公園・広場などの空地が、開発区域の規模と形状・周辺の状況、地形と地盤、予定建築物等の用途、敷地の規模と配置を勘案して、支障がない規模と構造で適当に配置されていること。もう一つは、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続するように設計されていることです。ただし、主として自己の居住の用に供する住宅の建築のための開発行為は、この号の対象から外れています。

第33条第1項第2号の技術的細目を定めているのが施行令第25条で、そのうち第6号と第7号が公園などの面積の線です。第6号は、開発区域の面積が0.3ヘクタール以上5ヘクタール未満の開発行為について、面積の合計が開発区域の面積の3パーセント以上の公園、緑地または広場を設けることを求めます。第7号は、5ヘクタール以上の開発行為について、1か所300平方メートル以上で、合計が開発区域の面積の3パーセント以上の公園(予定建築物等の用途が住宅以外なら、公園、緑地または広場)を求めます。主として第二種特定工作物の建設のための開発行為は、どちらの号からも除かれます(第25条第3号の括弧)。

たとえば開発区域が4,000平方メートルなら、3パーセントは120平方メートルです。道路に取られる面積も、同じように有効宅地から外れます。用地の収支は、図面上の面積ではなく、そこから道路と公園などを引いた有効宅地の面積で組みます。道路の後退(セットバック)で有効宅地が減る例は、用地仕入れ営業の仕事内容にも書いています。

許可が要る規模の線と、公園の義務が出る0.3ヘクタールの線は別物です。市街化区域で許可が要る規模(施行令第19条第1項の1,000平方メートル)に届いても、0.3ヘクタールより小さければ、第6号の公園の義務は掛かりません。面積が許可の線に届いたら、次は公園の線に届いているかを見ます。

第6号にはただし書があります。周辺に相当規模の公園などがある場合や、予定建築物が住宅以外で敷地が一つの場合など、周辺の状況と予定建築物の用途・敷地の配置を勘案して「特に必要がない」と認められるときは、設けなくてよいとされています。認められるかどうかを決めるのは担当課です。

第33条第3項は、地方公共団体が政令で定める基準に従って、条例で技術的細目の制限を強化し、または緩和できるとしています。その政令が施行令第29条の2です。第6号の3パーセントは、条例で6パーセントを超えない範囲まで引き上げられます(同条第1項第5号ハ。開発区域と周辺の状況、予定建築物等の用途を勘案して特に必要があると認められる場合)。一方、3パーセントそのものを下げる緩和は、この政令の一覧にありません。緩和の一覧(同条第2項第3号)が挙げているのは、義務が掛かる開発区域の下限(0.3ヘクタール)を1ヘクタールを超えない範囲で引き上げることだけです。それも、周辺に相当規模の公園などの設置が予定されている場合に限られます。自分の案件の自治体の条例を見てください。

7. 仕入れの現場で、面積の線を確かめる順番

1と2は手元の資料と条文で見当がつきます。3は担当課に確かめて確定させます。4の条例は自治体が公開しているので、まず自分で当たってから担当課で裏を取ってください。5は、3で開発区域の面積が決まれば、0.3ヘクタール以上かどうかは分かります。公園の割合は条例で6パーセントまで強化できるので、そこは担当課で確かめてください。担当課への事前相談には、計画の概要、土地の所在、面積とその出し方を整理して持っていってください。

8. よくある質問

登記簿の面積と、許可の線に当てる面積は同じですか

条文からは決まりません。都市計画法にも施行令にも、面積の測り方を定めた規定が見当たらないからです。地積測量図があれば求積方法が記録されているので、その図面と測量の年月日を持って、開発許可担当課に面積の出し方を聞いてください。

分筆して小さくすれば、許可を避けられますか

条文は、開発区域を「開発行為をする土地の区域」と定めています(第4条第13項)。登記の筆では区切っていません。分けてよいかどうかは担当課の判断です。計画の全体を伝えたうえで、契約の前に確かめてください。

区域をまたぐ土地は、部分ごとの面積で判断してよいですか

部分ごとだけでは決まりません。施行令第22条の3は、部分ごとの面積の要件(第1項第3号〜第5号)に加えて、合計の要件(第1項第1号・第2号、第2項)を置いているからです。区域外とまたがる場合は、合計が1ヘクタール以上なら第29条第2項の許可の対象です。区域内どうしでも、それぞれの部分が線の手前で、二以上の区域にまたがる部分の合計がいちばん大きい線に届けば、除外は使えません。

開発区域が5ヘクタール以上になると、何が変わりますか

施行令第25条第7号が当たり、必要な公園の条件が変わります。0.3ヘクタール以上5ヘクタール未満は面積の合計が3パーセント以上ですが、5ヘクタール以上は、1か所300平方メートル以上で合計3パーセント以上の公園が必要です。第7号は、条例で強化できることになっています(施行令第29条の2第1項第6号。割合は6パーセントを超えない範囲)。緩和の一覧には第7号が入っていません。

まとめ

面積の線に当てるのは、開発行為に当たる計画について、その開発区域の面積です(第4条第12項・第13項)。市街化区域・区域区分のない都市計画区域・準都市計画区域では、規模未満が除外されます(第29条第1項第1号)。市街化調整区域にこの除外はなく、区域外は1ヘクタールから許可が要ります(第29条第2項、施行令第22条の2)。区域をまたぐ土地には、合計の要件も掛かります(施行令第22条の3)。

面積の測り方は、都市計画法にも施行令にも定めが見当たりません。候補地の面積が線の手前に見えたら、区域区分と開発区域の範囲を先に決めてから、契約の前に開発許可担当課へ面積の出し方を確かめてください。7章の5つは、そのまま事前相談で聞くことの一覧になります。開発区域が0.3ヘクタール以上になる場合は、公園などの空地を引いた有効宅地面積で収支を組み直してください。

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出典・参考情報(2026年11月4日確認)

• 都市計画法(昭和43年法律第100号)第4条(第11項=特定工作物、第12項=開発行為、第13項=開発区域)、第29条(開発行為の許可。第1項第1号=規模未満の除外、第2号=農林漁業用の建築物、第2項=区域外、第3項=複数の区域にわたる場合)、第33条(開発許可の基準。第1項第2号=空地と道路、第3項=条例による技術的細目の強化・緩和)
• 都市計画法施行令(昭和44年政令第158号)第1条(特定工作物)、第19条(許可を要しない開発行為の規模)、第22条の2(法第29条第2項の政令で定める規模)、第22条の3(開発区域が二以上の区域にわたる場合)、第25条(技術的細目。第3号の括弧=第二種特定工作物の除外、第6号・第7号=公園・緑地・広場)、第29条の2(条例で技術的細目を強化・緩和する場合の基準。第1項第5号ハ・第6号、第2項第3号)
• 不動産登記規則(平成17年法務省令第18号)第77条第1項(地積測量図の記録事項。第5号=地積及びその求積方法、第10号=測量の年月日)
• 条文はe-Gov法令検索で確認しました

※本記事は法令の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律上の助言ではありません。規模の線、公園などの基準、面積の算定は、条例や自治体の運用で異なります。個別の土地は、所在地の都道府県または市の開発許可担当課と建築士・弁護士などの専門家に確認してください。法令は改正されることがあります。