盛土規制法で許可が要る区域と工事｜どこからが対象かを条文で読む

高低差のある土地を買って、整地や擁壁のやり直しを前提に収支を組むことがあります。そのとき「造成の許可は要るのか」「開発許可を取るなら、それで足りるのか」と聞かれて、すぐ答えられるでしょうか。

条文は宅地造成及び特定盛土等規制法(以下、盛土規制法)と同法施行令の原文をe-Gov法令検索で引きました(一覧は末尾)。

1. 造成の許可は、開発許可とは別の法律で決まる

盛土規制法第1条は、宅地造成、特定盛土等または土石の堆積に伴う崖崩れや土砂の流出による災害を防ぐための規制だと目的を定めています。建物を建てる目的の土地の区画形質の変更に掛かる都市計画法の開発許可とは、見ているものが違います。

根拠の条文が別です。許可をするのはどちらも都道府県知事(指定都市・中核市の区域内の土地ではその市の長)ですが、受ける許可は2つで、片方を取れば、もう片方が当然に済むわけではありません(盛土規制法第5条第1項の括弧書き、第12条第1項、都市計画法第29条第1項)。違反して工事をすると、第55条第1項の罰則の対象です(7章で触れます)。

開発許可を取れば、造成の許可が済んだものとみなされる場面が条文にあります。ただし、それは条件を満たしたときだけです(5章)。

2. 先に見るのは、工事の中身より区域の指定

盛土規制法の許可や届出は、規制区域の中の工事に掛かります。規制区域は2種類です。

一つは宅地造成等工事規制区域です(第10条第1項)。宅地造成等に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地、市街地になろうとする土地の区域、集落の区域と、それらに隣接・近接する土地の区域のうち、規制が必要なものを都道府県知事が指定します。まだ市街地になっていない土地も入ります。

もう一つは特定盛土等規制区域です(第26条第1項)。宅地造成等工事規制区域の外の土地のうち、土地の傾斜や渓流の位置などから見て、特定盛土等や土石の堆積が行われると人の生命・身体に危害が生じるおそれが特に大きい区域を指します。どちらも公示によって効力が生じます(第10条第6項、第26条第6項)。指定都市・中核市の区域内の土地では、都道府県知事をその市の長と読み替えます(第5条第1項の括弧書き)。

2つの規制区域とも、指定の前に、知事は関係市町村長の意見を聴かなければなりません(第10条第2項、第26条第2項)。市町村長のほうから、指定の必要があると申し出ることもできます(第10条第5項、第26条第5項)。

この2つのほかに、造成宅地防災区域があります(第45条第1項)。すでに造成された宅地の区域で、宅地造成等工事規制区域の外に指定されます。工事の許可ではなく、造成済みの土地の保全の話になるので、7章で読みます。

2つの規制区域の指定は、あとから増えることがあります。指定の日にすでに行われている工事の工事主は、その日から21日以内に知事へ届け出なければなりません(第21条第1項、特定盛土等規制区域は第40条第1項)。買う前の調査で区域の外だった土地が、契約から着工までのあいだに区域に入ることもあります。区域図は、契約のときと着工の前の2回見てください。

区域をどう公示するかは、法律ではなく主務省令に委ねられています(第10条第4項、第26条第4項)。省令は今回確かめていないので、図の置き場所は窓口で聞いてください。

3. 対象に入る工事は、種類と形で決まる

区域の中でも、土を動かす工事のすべてが対象になるわけではありません。第2条が、宅地造成・特定盛土等・土石の堆積の三つを定義しています。

宅地造成は、宅地以外の土地を宅地にするために行う盛土その他の土地の形質の変更のうち、施行令が定める大きさのものです(第2条第2号)。特定盛土等は、宅地または農地等で行う盛土その他の土地の形質の変更のうち、隣接・近接する宅地で災害を発生させるおそれが大きいものとして施行令が定めるものです(同条第3号)。土石の堆積は、宅地または農地等に土石を積むもののうち施行令が定めるもので、一定期間がたったあとに取り除くものに限られます(同条第4号)。

「宅地」の意味に気をつけてください。第2条第1号は、農地、採草放牧地、森林と、道路・公園・河川などの公共施設用地を、宅地から外しています。農地や山林を宅地に造り変える盛土は、宅地造成に当たります。一方、特定盛土等は「宅地又は農地等において行う」盛土なので、農地での盛土は、宅地にするかどうかにかかわらず、こちらの定義にも入ります。農地を宅地にするための盛土では、2つの定義が重なります。

特定盛土等規制区域で手続が掛かるのは、特定盛土等と土石の堆積です(第27条第1項、第30条第1項)。農地を宅地にする工事も、特定盛土等として手続の対象になります。仕入れる土地が宅地か農地等かは、どの定義に当たるかを分ける最初の確認です。

どこからが対象かを決めるのは施行令です。盛土と切土の形は、施行令第3条が五つに分けています。盛土でできる崖の高さ、切土でできる崖の高さ、盛土と切土を同時にしたときにできる崖の高さ。この三つに当たらない盛土は高さで、四つのどれにも当たらない盛土・切土は面積で見ます。ここでいう崖は、地表面が水平面に対して30度を超える角度をなす土地で、硬岩盤(風化の著しいものを除く)以外のものです(施行令第1条第1項)。土石の堆積は、施行令第4条が、高さと面積で線を引いています。数字は、区域ごとの違いとあわせて次の章の表にあります。

造成といっても、重機で均す工事だけの話ではありません。土を積んで置くだけの土石の堆積も、一定期間のあとに除却するものなら、高さか面積が施行令第4条の線に届いた時点で対象に入ります。

4. 同じ工事でも、区域によって「許可」か「届出」かが分かれる

宅地造成等工事規制区域では、3章の線に当たる工事は、このあと挙げる除外に当たらないかぎり、すべて許可の対象です(第12条第1項)。特定盛土等規制区域は、手続の組み立てが違います。線に当たる工事は、まず届出です。工事主は着手の30日前までに、計画を知事に届け出ます(第27条第1項)。そのうえで、大規模な崖崩れや土砂の流出を生じさせるおそれが大きいものとして政令で定める規模の工事には、許可が要ります(第30条第1項)。許可を受けた工事は、届出をしなくて構いません(同条第5項)。

工事の形	宅地造成等工事規制区域で許可が要る線(施行令第3条・第4条)	特定盛土等規制区域で許可が要る線(施行令第28条→第23条・第25条第2項)
盛土でできる崖	高さ1メートル超	高さ2メートル超
切土でできる崖	高さ2メートル超	高さ5メートル超
盛土と切土を同時にしてできる崖(前2行に当たらないもの)	高さ2メートル超	高さ5メートル超
上の3行に当たらない盛土(高さで見る)	高さ2メートル超	高さ5メートル超
上のどれにも当たらない盛土・切土	面積500平方メートル超	面積3,000平方メートル超
土石の堆積	高さ2メートル超。それ以外は面積500平方メートル超	高さ5メートル超で面積1,500平方メートル超。それ以外は面積3,000平方メートル超

特定盛土等規制区域では、施行令第28条の線に届かず、施行令第3条・第4条の線には届く工事が、届出の対象です。許可が要らない工事として、鉱山保安法や採石法などによる届出・認可を受けた工事が、施行令第5条第1項に挙がっています。この一覧は両方の区域で共通です。特定盛土等規制区域では、施行令第27条と第29条第1項が、どちらも第5条第1項を引いています。

許可が要るかどうかは、区域の種類が決まってはじめて分かります。入り口の線(施行令第3条・第4条)は、どちらの区域でも同じです。高さ1.5メートルの崖ができる盛土は、宅地造成等工事規制区域なら許可の対象ですが、特定盛土等規制区域なら届出で足ります。同じ土地で同じ工事をしても、区域の指定が変われば、許可が要るか届出で足りるかが変わります。2つの規制区域の外では、この許可も届出も掛かりません。造成済みの宅地には、別の区域の定めがあります(7章)。

5. 開発許可を取ると、造成の許可はどうなるか

宅地造成等工事規制区域では、第15条第2項が置かれています。区域内で行われる宅地造成または特定盛土等について、区域の指定後に都市計画法第29条第1項または第2項の許可を受けたときは、その工事は第12条第1項の許可を受けたものとみなされます。特定盛土等規制区域には第34条第2項があり、同じ形でみなされますが、対象は特定盛土等です(みなす先は第30条第1項)。

特定盛土等規制区域には、もう一つみなしの規定があります。特定盛土等について都市計画法第29条第1項または第2項の許可を申請したときは、その特定盛土等の工事は、届出をしたものとみなされます(第27条第5項)。土石の堆積は入っていません。

ただし、「開発許可があれば足りる」とは読めない場面が三つあります。一つ目は、土石の堆積です。第15条第2項が書いているのは「宅地造成又は特定盛土等」、第34条第2項と第27条第5項は「特定盛土等」で、どれにも土石の堆積は入っていません。二つ目は、開発許可の要らない計画です。みなされるのは、都市計画法第29条の許可を受けたときだけです。開発許可が要らない規模の計画でも、規制区域の中で工事が線に当たれば、造成の許可か届出は別に要ります。開発許可が要る広さや、開発行為の範囲は、開発許可が要る面積の数え方で条文を見ています。

三つ目は、許可の時期です。第15条第2項は、「区域の指定後に」受けた許可に限って、みなしを置いています。指定の前に受けた開発許可には、このみなしが及びません。指定の日にすでに着工していた工事には、別に21日以内の届出があります(第21条第1項)。指定の前に開発許可を取り、指定の時点でまだ着工していない工事の扱いは、条文だけでは言い切れません。

開発許可を取ってから区域が指定された土地は、造成の許可と届出がどうなるかを、窓口に聞いてください(窓口は8章)。聞くときは、許可の通知の日付と区域の公示の日付を持っていってください。この2つの前後で扱いが変わる条文だからです(第15条第2項)。

6. 許可の条件に、土地の権利者全員の同意が入っている

許可の基準は、第12条第2項に四つ並んでいます(特定盛土等規制区域は第30条第2項)。工事の計画が技術的基準に合っていること。工事主に必要な資力と信用があること。工事施行者に工事を完成する能力があること。そして四つ目が、工事をしようとする土地の区域内の土地について、所有権、地上権、質権、賃借権、使用貸借による権利などを持つ者の全員の同意を得ていることです。

売主だけの同意では足りない土地があります。土地区画整理事業や土地収用法の事業などの施行に伴うものは、第12条第2項第4号の括弧書きで除かれています(どの事業かは施行令第5条第2項、特定盛土等規制区域では施行令第29条第2項)。その事業に当たらない通常の仕入れでは、所有者のほかに借地権者や使用貸借で借りている人がいると、その全員から同意を取ることになります。

仕入れの段取りでは、契約の前に、登記簿だけで見えない権利者がいないかを見ます。権利が重なった土地の確かめ方は、権利関係が複雑な土地の進め方にまとめました。造成の許可が要る工事を予定している土地なら、同意が取れるかどうかで、価格と工程の見立てが変わります。

知事は許可に、災害を防止するため必要な条件を付けることができます(第12条第3項)。許可をしたときは、工事主の氏名や土地の所在地などを公表し、関係市町村長に通知します(同条第4項)。

7. 買った土地に、過去の造成や古い擁壁が残っているとき

ここからは、買ったあとに所有者として命令を受ける側の話です。

宅地造成等工事規制区域で、許可を受けずに行われた工事の土地について、知事は、土地の所有者、管理者、占有者、または工事主に、土地の使用の禁止・制限や災害防止措置を命じることができます(第20条第3項第1号)。工事をした人だけでなく、土地を持っている人にも命令が向きます。特定盛土等規制区域は第39条第3項に同じ規定があります。

擁壁などが設置されていない、または極めて不完全な土地を放置すると災害のおそれが大きいと認められるときは、知事は、必要で相当と認められる限度で、土地や擁壁等の所有者・管理者・占有者に、擁壁等の設置や改造などの工事を命じることができます(第23条第1項、特定盛土等規制区域は第42条第1項)。土地の所有者、管理者、占有者は、指定の前に行われた造成も含めて、災害が生じないようにその土地を常時安全な状態に維持するよう努める立場です(第22条第1項)。努力義務ですが、知事は必要な措置を勧告できます(同条第2項)。

すでに造成された宅地には、もう一つの区域があります。知事は、宅地造成や特定盛土等(宅地で行うもの)に伴う災害で相当数の住民に危害が及ぶおそれが大きい一団の造成宅地の区域を、造成宅地防災区域に指定できます。宅地造成等工事規制区域の中の土地は除かれます(第45条第1項、基準は施行令第35条)。区域の中の造成宅地の所有者、管理者、占有者には、擁壁等の設置や改造などの措置を講じる努力義務があり(第46条第1項)、知事は勧告ができます(同条第2項)。擁壁等が設置されていない、または極めて不完全で、放置すれば災害のおそれが大きいときは、知事は、必要で相当と認められる限度で、擁壁等の設置や改造などの工事を命じることができます(第47条第1項)。古い擁壁の残る造成済みの宅地を買う場面では、この区域の指定の有無も確かめてください。

買った土地の古い擁壁や排水施設を壊して造り直すときにも、手続があります。区域の中で、擁壁または崖面崩壊防止施設で高さが2メートルを超えるものと、地表水等を排除するための排水施設、地滑り抑止ぐい等について、その全部または一部を取り除く工事は、着手の14日前までに知事への届出が必要です(第21条第3項、施行令第26条)。許可を受けた工事や、その変更の届出をした工事は除かれます。特定盛土等規制区域は第40条第3項と施行令第34条です。解体で古い擁壁を壊す予定なら、解体のスケジュールに14日の余裕を見込んでおく必要があります。

第12条第1項などに違反して工事をした者は、3年以下の拘禁刑または1,000万円以下の罰金です(第55条第1項第1号・第2号)。第20条第2項から第4項までの命令に違反したときも同じ罰則で(同項第4号)、土地の所有者に出る第20条第3項の命令に従わなければ、所有者も対象になります。第23条や第47条の改善命令に違反したときは、1年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です(第56条第3号)。法人の代表者や従業者が業務に関して第55条の違反をしたときは、行為者を罰するほか、法人にも3億円以下の罰金が科されます(第60条第1号)。

買った土地の過去の造成に不備があれば、所有者として命令を受け、従わなければ罰則の対象になります。契約の前に、造成の履歴と許可の有無を、売主と窓口の両方で確かめてください。

土地の形質の変更を伴う工事には、盛土規制法とは別に、土壌汚染対策法の届出が掛かることもあります。土壌汚染対策法の届出も、同じ工事に当てて確かめてください。

8. 仕入れの現場で、確かめる順番

箱の2と3は、図面と条文だけで判断できます。1の窓口は、土地の所在地で決まります。条文の「都道府県知事」は、指定都市と中核市の区域内の土地については、その市の長と読み替えます(第5条第1項の括弧書き)。候補地が指定都市か中核市の区域内なら、県ではなく市の窓口へ行ってください。それ以外の土地は、都道府県の担当窓口です。東京23区の特別区は、地方自治法上、指定都市にも中核市にも当たらないので、23区内の土地は東京都の窓口になります。

9. よくある質問

区域の外なら、盛土や切土は自由にできますか

許可と届出は、2つの規制区域の中で行う工事に掛かります(第12条第1項、第27条第1項、第30条第1項)。区域の外の工事は、この許可と届出の対象に入りません。ただし、すでに造成された宅地には、造成宅地防災区域という別の区域があり、所有者に保全の努力義務と改善命令の定めがあります(第46条、第47条)。都市計画法の開発許可や農地法、土壌汚染対策法の届出も、別の法律で決まります。

農地への盛土は、盛土規制法の対象になりますか

対象に入る場合があります。第2条第3号は、特定盛土等を「宅地又は農地等において行う盛土その他の土地の形質の変更」のうち、災害のおそれが大きいものとして政令で定めるものとしています。農地等には農地、採草放牧地、森林が含まれます(同条第1号)。規制区域の中で、施行令第3条の線に当たれば手続が掛かります。農地法の許可や届出は別に決まるので、両方を確かめてください。

古い擁壁を壊すだけでも、手続が要りますか

規制区域の中なら、届出が要る場合があります。擁壁または崖面崩壊防止施設で高さが2メートルを超えるものと、地表水等を排除するための排水施設、地滑り抑止ぐい等について、その全部または一部を取り除く工事は、着手の14日前までに知事へ届け出ます(第21条第3項と施行令第26条。特定盛土等規制区域は第40条第3項と施行令第34条)。許可を受けた工事などは除かれます。

開発許可が下りていれば、盛土規制法の手続は要りませんか

要らなくなる場合と、要る場合があります。宅地造成等工事規制区域では、指定の後に都市計画法第29条の許可を受けた宅地造成と特定盛土等が、許可を受けたものとみなされます(第15条第2項)。特定盛土等規制区域でみなされるのは、特定盛土等だけです(第34条第2項)。土石の堆積は、どちらにも入っていません。指定の前に受けた開発許可には、このみなしが及びません。許可の通知日と区域の公示日を持って、窓口に確かめてください。

まとめ

盛土規制法の許可と届出が掛かるのは、知事が指定した規制区域の中の、宅地造成・特定盛土等・土石の堆積です(第2条、第10条、第26条)。宅地造成等工事規制区域では許可が要ります(第12条)。特定盛土等規制区域では届出が原則で、規模の大きい工事だけ許可です(第27条、第30条)。許可が要る線は区域で違い、施行令第3条・第4条と第28条(第23条)が数字を決めています。

開発許可を取っても、造成の許可が残ることがあります。土石の堆積は、みなしの条文に入っていません(第15条第2項、第34条第2項、第27条第5項)。開発許可を区域の指定より前に取っていた場合も、みなしは及びません。候補地が指定都市か中核市の区域内ならその市の窓口、それ以外は都道府県の窓口へ、区域図、許可の通知日、権利者の同意、古い擁壁の有無を持って、契約の前に行ってください。

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出典・参考情報(2026年11月5日確認)

• 宅地造成及び特定盛土等規制法(昭和36年法律第191号)第1条(目的)、第5条(第1項の括弧書き=指定都市・中核市の長への読み替え)、第2条(定義。第1号=宅地、第2号=宅地造成、第3号=特定盛土等、第4号=土石の堆積)、第10条(宅地造成等工事規制区域の指定)、第12条(許可。第2項=基準、第3項=条件、第4項=公表)、第15条(許可の特例。第2項=開発許可によるみなし)、第20条(監督処分。第3項=土地の所有者等への命令)、第21条(工事等の届出。第1項=指定の際の工事、第3項=擁壁等の除却)、第22条(土地の保全等)、第23条(改善命令)、第26条(特定盛土等規制区域の指定)、第27条(届出。第5項=開発許可の申請によるみなし)、第30条(許可)、第34条(許可の特例)、第39条(監督処分)、第40条(工事等の届出)、第42条(改善命令)、第45条〜第47条(造成宅地防災区域、保全の措置、改善命令)、第55条・第56条・第60条(罰則)
• 宅地造成及び特定盛土等規制法施行令(昭和37年政令第16号)第1条(崖の定義)、第3条(宅地造成及び特定盛土等の規模)、第4条(土石の堆積)、第5条(許可を要しない工事等、同意の除外事業)、第23条(特定盛土等の規模)、第25条第2項(土石の堆積の規模)、第26条(届出を要する工事)、第27条・第28条・第29条・第34条(特定盛土等規制区域の準用)、第35条(造成宅地防災区域の基準)
• 都市計画法(昭和43年法律第100号)第29条第1項(許可権者の括弧書き)
• 地方自治法(昭和22年法律第67号)第1条の3、第252条の19第1項、第252条の22第1項、第281条第1項(特別区は指定都市・中核市に当たらない)
• 条文はe-Gov法令検索で確認しました

※本記事は法令の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律上の助言ではありません。区域の指定の有無や範囲、窓口の対応は、自治体ごとに異なり、変更されることがあります。個別の土地は、所在地の窓口(指定都市・中核市の区域内ならその市、それ以外は都道府県)と、建築士・弁護士などの専門家に確認してください。法令は改正されることがあります。