地方から東京の用地仕入れに移るとき、いちばんの壁は土地勘ではなく単価の桁と検討スピードです。坪100万円の世界から坪300万円以上の世界に移ると、判断の重さが変わります。
土地勘は半年から1年で埋まります。それより、狭小地や借地権といった都心特有の論点に早く慣れるほうが立ち上がりは速くなります。
地方で用地仕入れ営業の経験を積んだ人が東京へ転職するケースは珍しくありません。求人の母数も年収水準も首都圏のほうが大きいからです。ただし同じ職種名でも、扱う論点はかなり違います。この記事では、何が違うのかを具体的に整理したうえで、その差をどう埋めるかを書きます。
1. 地方と東京で何が違うのか
| 地方 | 東京23区 | |
|---|---|---|
| 土地の単価 | 坪数十万円台が中心 | 坪数百万円。エリアで大きく変動 |
| 敷地規模 | 広い土地が出やすい | 10〜30坪の狭小地が主戦場になることも |
| 権利関係 | 比較的シンプル | 借地権、共有、私道持分、越境が絡みやすい |
| 検討スピード | 数日〜1週間 | 即日〜翌日の判断が求められる場面がある |
| 競合 | 限られた地場業者 | 大手から中小まで同時に動く |
いちばん戸惑うのは単価の桁です。地方で数千万円だった判断が、都心では同じ面積で億に届く。金額の重さに慣れるまでは、自分の判断に確信が持てない期間が続きます。
2. 狭小地という都心特有の論点
23区では、10坪台の土地に3階建てを建てる商品が成立します。地方の感覚では「狭くて使えない」と判断してしまう土地が、都心では事業になる。この基準の違いを早く掴めるかどうかが、立ち上がりの速さを左右します。
狭小地では、接道の条件が事業性を直接左右します。建築物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があり(建築基準法第43条)、幅員4m未満の道路に接する場合はセットバックにより有効宅地面積が減ります(同法第42条第2項)。地方の広い土地では誤差の範囲だった数十センチが、都心では区画数に直結します。
3. 権利関係の複雑さが一段上がる
都心の土地は、長い年月のあいだに権利が分かれていることが多い。借地権付きの底地、相続で共有になった土地、私道の持分が足りない土地。こうした案件の比率が地方より明らかに高くなります。
逆に言えば、権利を整理できる人の価値が高い市場でもあります。他社が手を出せない土地を仕入れられれば、それがそのまま差になります。進め方の考え方は権利関係が複雑な土地を扱った記事にまとめました。
4. 土地勘を埋める4ステップ
- 担当エリアを絞る:最初から23区全体は無理。数区に絞って深く入る
- 取引事例を毎日見る:成約価格と条件を突き合わせ、自分の見立てとの差を記録する
- 現地を歩く:駅からの距離、道路付け、周辺の商品を体で覚える
- 仲介会社を回る:エリアの地場業者に顔を出し、直近の動きを聞く
2番目がいちばん効きます。自分の査定と実際の決着の差分を記録し続けると、半年ほどで芯ができてきます。逆に、資料を眺めるだけでは身につきません。
用地仕入れの求人は、職種名が「開発営業」「事業用地担当」などに変わっていることがあります。私が見てきた求人ではそちらのほうが多く、探し方で結果が変わります。用地仕入れ営業の転職エージェント比較で、業界特化型・総合型・スカウト型の7サービスを目的別に整理しました。
5. 転職活動の段階でできる準備
面接では必ず「東京の土地勘はありますか」と聞かれます。ここで正直に「ありません」と答えたうえで、どう埋めるつもりかを示すのが得策です。
あわせて、地方で培ったものを言語化しておいてください。地主との関係の作り方、情報の入手経路の設計、稟議の通し方。これらはエリアが変わっても持ち運べる力です。書き方は用地仕入れ営業の職務経歴書の書き方、面接での伝え方は面接でよく聞かれる質問の記事にまとめました。
応募先が扱う商品の規模とエリアは、事前に調べておくこと。狭小地中心の会社と、マンション用地中心の会社では、求められる経験が違います。会社の型ごとの違いは転職先の型ごとの違いを整理した記事をどうぞ。
エージェントを選ぶところで止まることがあります。地方から東京へ動く場合、そのエリアの求人を持っているエージェントを自分で探すところに時間がかかります。
用地仕入れの求人そのものを絞って探す段階なら、不動産業界に専門特化したエージェントのほうが向きます。どちらを使うかは、探す相手が決まっているかどうかで変わります。
6. 生活面とのバランス
年収が上がっても、家賃や生活コストがそれ以上に上がることがあります。提示額だけで判断せず、可処分所得で比べてください。
また、担当エリアが電車移動中心になるため、1日の動き方も変わります。車で回る地方の感覚とは違い、アポイントの組み方に制約が出る。移動手段が変わると、1日にこなせる件数も変わります。1日の流れは用地仕入れ営業の1日のスケジュールの記事で扱いました。
移動の仕方も権利関係の難しさも変わるので、東京に移ってから負荷の中身が変わったと感じる人はいます。用地仕入れ営業がきついと言われる理由は、エリアの違いと分けて書きました。
7. よくある質問
地方での実績は評価されますか
評価されます。ただし棟数や金額をそのまま比較されると見劣りするので、担当した工程と判断の内容で語ってください。規模より、一人でどこまで回していたかが見られます。
逆に東京から地方に移る場合は
単価の感覚を下げる調整が必要になります。都心の基準のまま判断すると、地方では高値掴みになりかねません。競合が少ないぶん、情報の入手経路づくりが成果を左右します。
引っ越しのタイミングはどうすべきですか
入社前に担当エリアの近くに住むほうが立ち上がりは速くなります。ただし配属が確定してから動かないと、無駄が出ます。内定段階で配属先を確認してください。
まとめ
地方から東京への転職で埋めるべきは、土地勘そのものより単価の桁と検討スピード、そして権利関係の複雑さです。土地勘はエリアを絞って半年から1年で作れます。
持ち運べるのは、地主との関係の作り方と稟議の通し方。ここを言語化して面接に臨んでください。年収水準の差は年収水準をまとめた記事で扱っています。
出典・参考情報(2026年9月20日確認)
- 建築基準法第43条(敷地等と道路との関係。幅員4m以上の道路に2m以上接する義務)、第42条第2項(幅員4m未満の道路とセットバック)
- 借地借家法(借地権の存続期間・更新等)、民法(共有物の管理・変更に関する規定)
- 厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)「不動産営業員」(不動産営業職全体の集計)
- 各転職サイトに掲載されている用地仕入れ・開発営業求人の勤務地および応募条件の記載傾向(2026年9月確認)
※法令の適用は自治体の運用や区域指定により異なります。個別の土地における判断は所管の行政庁および専門家にご確認ください。相場に関する記述は一般的な傾向であり、特定のエリアの価格を示すものではありません。
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