その土地に何を建てられるかは、用途地域で決まる｜13の地域と条文の向き

資料に「第一種低層住居専用地域」と書かれていたとき、そこから何が読めるのか。この記事では条文に当たって、用途地域という仕組みがどこに置かれていて、何を決めているのかを整理します。

個別の敷地にどの建築物が建てられるかは、特定行政庁と建築士が判断します。ここで扱うのは、条文の構造と、仕入れ営業が初動で確かめる順番です。

1. 用途地域は、都市計画法が挙げている

都市計画法第8条第1項は、都市計画区域について、都市計画に次に掲げる地域、地区または街区を定めることができるとしています。その第1号に並んでいるのが用途地域です。

系統	用途地域
住居系	第一種低層住居専用地域／第二種低層住居専用地域／第一種中高層住居専用地域／第二種中高層住居専用地域／第一種住居地域／第二種住居地域／準住居地域／田園住居地域
商業系	近隣商業地域／商業地域
工業系	準工業地域／工業地域／工業専用地域

条文が「以下『用途地域』と総称する」と書いているのは、この13です。第8条第1項には、このあと特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、防火地域・準防火地域、風致地区なども並びます。用途地域は、同じ条文に置かれた多くの地域地区のうちのひとつという位置づけです。

用地仕入れ営業の仕事の流れ全体は用地仕入れ営業の仕事内容を整理した記事にまとめてあります。

2. 禁止の形で書かれている

建築基準法第48条が、用途地域ごとの制限を置いています。条文の形に特徴があります。第1項はこうです——第一種低層住居専用地域内においては、別表第二(い)項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。

第2項以降も同じ形で、第二種低層住居専用地域は(ろ)項、第一種中高層住居専用地域は(は)項と続きます。「建てられるものを挙げる」地域と、「建てられないものを挙げる」地域があります——第二種中高層住居専用地域は「別表第二(に)項に掲げる建築物は、建築してはならない」という書き方です。

仕入れの実務でこの違いを知っておく意味は、調べ方が逆になるという点です。前者は一覧にあるかを探し、後者は一覧に無いことを確かめます。

13の地域と、別表第二のどの項を見るか、そして向きがどちらかを並べると次のようになります。

用途地域	見る項	条文の向き
第一種低層住居専用地域	別表第二(い)項	以外は建てられない
第二種低層住居専用地域	別表第二(ろ)項	以外は建てられない
第一種中高層住居専用地域	別表第二(は)項	以外は建てられない
田園住居地域	別表第二(ち)項	以外は建てられない
第二種中高層住居専用地域	別表第二(に)項	掲げるものが建てられない
第一種住居地域	別表第二(ほ)項	掲げるものが建てられない
第二種住居地域	別表第二(へ)項	掲げるものが建てられない
準住居地域	別表第二(と)項	掲げるものが建てられない
近隣商業地域	別表第二(り)項	掲げるものが建てられない
商業地域	別表第二(ぬ)項	掲げるものが建てられない
準工業地域	別表第二(る)項	掲げるものが建てられない
工業地域	別表第二(を)項	掲げるものが建てられない
工業専用地域	別表第二(わ)項	掲げるものが建てられない

「以外は建てられない」が4つ、「掲げるものが建てられない」が9つです。住居専用の性格が強い地域ほど前者になっています。別表第二の中身そのものは条文を見てください——建築物の種類が項ごとに細かく並びます。

3. ただし書に、個別の許可の道がある

第48条の各項には、同じ形のただし書が付いています。特定行政庁が、その地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

つまり用途地域の制限は、絶対の線ではなく、許可という例外の道が条文に書かれているということです。ただしこれは個別の判断なので、事業の前提として最初から当てにする種類のものではありません。

市街化調整区域の開発許可にも、第34条第14号に開発審査会の議を経る道がありました。制度は違っても、個別判断の例外は時間の読みを難しくするという点は共通です。あちらの話は市街化調整区域の案件を扱った記事に書きました。

4. 仕入れの初動で、どの順に確かめるか

順番	確かめること	条文
1	どの用途地域か(13のうちどれか。指定が無い区域か)	都市計画法 第8条第1項第1号
2	予定している建物が、その地域で建てられるか	建築基準法 第48条・別表第二
3	ほかの地域地区がかぶっていないか(防火地域、高度地区、風致地区など)	都市計画法 第8条第1項の各号
4	接道が足りているか	建築基準法 第43条第1項
5	どれだけ建てられるか(容積率・建蔽率・高さ)	建築基準法 第52条・第53条ほか

この順番には理由があります。1と2は、いくら調べても動かせません。用途地域は都市計画で定めるもので、こちらの努力で変わる種類のものではない。対して4と5は、設計の工夫や条件の付け方で詰められる部分が残ります。動かせないものから先に確かめる——これは市街化調整区域の立地基準でも、農地の区分でも同じ型でした。

1と2で事業の形が決まり、4と5で規模が決まります。価格の話ができるのは、ここまで確かめたあとです。接道の読み方は「再建築不可」がどの条文に当たっているかを整理した記事にまとめました。

5. 同じ条文に、ほかの地域地区も並んでいる

都市計画法第8条第1項の第2号以降には、用途地域とは別の地域地区が並びます。仕入れで当たりやすいものを挙げます。

号	地域地区
第2号	特別用途地区
第2号の2	特定用途制限地域
第2号の3	特例容積率適用地区
第2号の4	高層住居誘導地区
第3号	高度地区／高度利用地区
第5号	防火地域／準防火地域
第7号	風致地区

用途地域は「かぶっているかもしれない地域地区」の筆頭にすぎません。高度地区がかかれば高さが、防火地域がかかれば建物の構造が、風致地区がかかれば外観や緑地が効いてきます。用途地域だけを見て収支を組むと、ここで前提が崩れます。

6. 「用途地域の指定のない区域」もある

第53条第1項第6号には用途地域の指定のない区域内の建築物という区分が置かれています。建蔽率について、十分の三、十分の四、十分の五、十分の六または十分の七のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとされています。用途地域の側で指定される数値そのものの決まり方は、容積率と建蔽率を条文で追った記事にまとめました。

用途地域が無い=制限が無い、ではありません。別の決め方になっているだけです。市街化調整区域や、区域区分が定められていない都市計画区域を担当するなら、ここを確かめる手順が入ります。

7. 用途地域は、商品の選び方につながる

会社がどの商品を作るかで、見る用途地域が変わります。戸建分譲が中心なら住居系が主戦場になり、収益物件を扱うなら中高層住居専用地域から商業系まで幅が広がります。

第48条の向きが変わる場所が、ちょうどその境目にあります。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、田園住居地域の4つが「掲げるもの以外は建てられない」で、ほかの9つが「掲げるものが建てられない」。前者は建てられるものを探しに行く地域です。

転職で会社が変わると、担当する用途地域の幅も変わります。同じ「用地仕入れ営業」でも、見る表の向きが変わるということです。会社の見極め方は会社を見極めるときに見る項目をまとめた記事にまとめました。

8. 覚える用途地域の範囲を、求人票と面接で確かめる

確かめること	聞き方の例	答えから分かること
扱う地域の幅	仕入れる土地は、どの用途地域が多いですか	覚える範囲の広さ
商品の型	戸建分譲が中心ですか、収益物件もありますか	用途地域の選び方が変わる
調査の分担	用途地域とほかの地域地区は、誰が確かめますか	仕入れ担当の業務範囲
設計との距離	プランの検討は、どの段階で設計に相談しますか	規模の見立てを社内でどこまでやるか

二行目がいちばん効きます。扱う商品が決まれば、見る用途地域の範囲も決まるからです。求人票のほかの行の読み方は求人票の読み方の記事にまとめました。

9. 読み違えやすいところ

用途地域だけで判断する

第8条第1項には、用途地域のほかにも多くの地域地区が並んでいます。かぶっている地区の制限は、用途地域の表には出てきません。

ただし書の許可を前提に組む

第48条のただし書は、特定行政庁が認めて許可した場合の話です。個別の判断なので、収支の前提には置けません。

「建ててはならない」の向きを読み違える

地域によって、別表第二が建てられるものを挙げている項と建てられないものを挙げている項があります。探す向きが逆になります。

10. よくある質問

用途地域はいくつありますか

都市計画法第8条第1項第1号が挙げているのは13です。第一種低層住居専用地域から工業専用地域までで、条文はこれらを「用途地域」と総称しています。

建てられるものは、どこで分かりますか

建築基準法第48条が地域ごとに別表第二の該当項を指しています。個別の建築物が建てられるかどうかは、特定行政庁と建築士にご確認ください。

用途地域の指定が無い土地はどうなりますか

第53条第1項第6号に「用途地域の指定のない区域内の建築物」の区分が置かれ、建蔽率は特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるとされています。制限が無いのではなく、決め方が別になります。

用途地域は変わることがありますか

都市計画法第8条第1項は、都市計画区域について都市計画に「定めることができる」としています。都市計画で定めるものなので、変更の手続きはあります。予定として織り込めるかどうかは別の話なので、所管の都市計画の窓口でご確認ください。

まとめ

用途地域は13(都市計画法第8条第1項第1号)。建てられるものは建築基準法第48条が別表第二で地域ごとに定め、「以外の建築物は、建築してはならない」という禁止の形で書かれています。ただし書に特定行政庁の許可の道がありますが、個別判断です。

用途地域を確かめる前の価格は、まだ仮の数字。資料を受け取ったら、まずここから読みます。

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出典・参考情報(2026年11月2日確認)

• 都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条(地域地区。第1項第1号=13の用途地域、第2号=特別用途地区、第2号の2=特定用途制限地域、第2号の3=特例容積率適用地区、第2号の4=高層住居誘導地区、第3号=高度地区・高度利用地区、第5号=防火地域・準防火地域、第7号=風致地区)
• 建築基準法(昭和25年法律第201号)第48条(用途地域等。各項=別表第二の該当項による制限と、特定行政庁の許可のただし書)、第53条第1項第6号(用途地域の指定のない区域内の建築物の建蔽率)、第43条第1項(敷地等と道路との関係)
• 条文はe-Gov法令検索で確認しました

※本記事は法令の一般的な整理であり、個別の案件に対する法律・建築の助言ではありません。別表第二の内容、かぶっている地域地区の制限、ただし書の許可の可否は、所管の特定行政庁と建築士にご確認ください。法令は改正されることがあります。